反向房貸 申請前先做功課

反向房貸(reverse mortgages)的規定最近有改變，以下藉三個問題來討論這種房貸是否為想要有額外收入的耆老提供妥善解決方法。

一、反向房貸如何運作？私人公司可以推銷和出售反向房貸，但是聯邦政府擔保的反向房貸只有一種：那就是「住房淨值轉換房貸」(Home Equity Conversion Mortgage)，而且只能透過聯邦住房管理局(FHA)批准的放貸業者才能申請。

反向房貸是你不需償還的貸款，若你的年齡至少有62歲，住在自己家裡，完全還清房貸或是所欠不多，你可能有資格申請反向房貸。此種房貸讓你動用大部分的住房淨值，不過你還是要支付水電費、稅金和保險金。

直到最後一名借錢者去世，或是連續12個月以上不住在家裡，反向房貸才到期。若是繼承人想保住房子，就要還清所欠貸款。不過若是欠款金額高過房屋價值，FHA將接受相當於房價95%的還款。若是繼承人買不起房子，就要賣屋以償還貸款。

二、這項貸款計畫做了哪些修改？為了挽救FHA岌岌可危的貸款計畫，國會修改了貸款結構並增加收費。貸款最高金額依照最年輕借錢者的年齡、房子價值和目前利率而定。不過，新規定使得借錢者拿到手的房屋淨值，比修改規定前少15%。

FHA現在也限制立即可領的金額和貸款頭12個月可拿到的錢，雖然有些例外情況，但多數借錢屋主有資格領出房屋淨值的60%。

為了確保借錢者可以持續履行財務責任，包括付稅和保險費，FHA現在要求某些屋主透過反向房貸信用額或是託管帳戶付稅和保險金。

三、反向房貸的費用有哪些？反向房貸通常比其他房貸昂貴，去年通過的法令要求增加費用，使得這種房貸更貴。申請反向房貸要付的費用包括放貸業者費、房貸保險費和交割費。

房貸保險費直接交給FHA，在貸款期間要持續繳納。若你在第一年領出的錢不到60%，你將要支付相當於房屋估價0.05%的房貸保險費。若你領出的錢超過60%的淨值，首次付的保險費將達2.5%，年度保險費相當於1.25%的房貸欠款。

最重要的是：反向房貸可能不像電視廣告的宣傳，可為退休收入提供「安全、簡單的解決方法」，不過可能也不像批評者說的那麼糟糕，而是介於兩者之間，有意申請的人士應多打聽，收集詳細資料再做決定。 

來源：worldjournal