美國購買房屋十步曲之九: 房屋過戶

買主有權選擇過戶律師，保證買主得到合法產權。如果你不知道找誰，經紀人會向你推薦。律師在過戶前會檢查產權史(Title Search)，查明賣主確實擁有產權。最長要查40到60年的歷史，各個州有自己的規定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務(Lien)，比如拖欠稅金(Real Estate Tax Lien)，貸款(Mortgage Lien)，裝修費(Mechanic’s Lien)等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題，過戶後律師會到當地土地管理局(Department of Land Record)把房契登記在買主名下。為了防止意外，貸款銀行還會要求買主為貸款銀行買產權保險(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的產權保險(Owner’s Coverage)，買主有權決定買或不買。

過戶前一個星期，買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。還要根據過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿，把過戶費準備好，並通知銀行什麼時候要多少錢。

過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理帳單(Repair Invoice)。一般修理應有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主應該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數位。如果發現沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。

在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票(Casher Check)。現金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現金支票數額，再開一張私人支票補齊。

過戶費包括五個部分，與貸款有關的費用，貸款銀行預收款，中間帳戶預扣款，與產權有關的費用，以及過戶稅和產權登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

與貸款有關的費用（Items Payable in Connection with Loan）：
•貸款銀行預收款（Items Required by Lender to be Paid in Advance）
•預付一個月的貸款利息
•貸款保險的總數大約1.5%，
•一年房屋保險
•中間帳戶預扣款（Reserves Deposited with Lender）
•預扣兩個月的房屋保險費
•預扣兩個月貸款保險
•預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份
•與產權有關的費用（Title Charge）
•過戶律師費（Settlement Fee）
•產權檢查費（Title Search）
•銀行產權保險(Title Insurance Lender’s Coverage)
•屋主產權保險(Owner’s Coverage)
•公證等其他費用
•政府登記稅和過戶稅（Government Recording and Transfer Charges）
•登記費（Recording Fee）
•市/郡過戶稅/房產證印花稅（City/County Tax/Stamps）
•州過戶稅（State Tax/Stamps）
•州登記稅（State Recordation Tax）

過戶律師還會建議買主購買地界勘察圖（Survey）。有人問為什麼每次賣房都要重花錢做地界勘察圖，就用賣主的那張不是可以省錢嗎。律師的回答是，重做可保證地界圖的精確性和真實性，否則可能會有人鑽空子給假圖。簡單的地界勘察圖（House Location Drawing）是畫有房子位置和地界的平面圖，費用在$150到$300。複雜的還有三維房屋與地界定位（Boundary Survey），費用在$450到$2,000。做一張最簡單的就可以了。

過戶費清單還會有POC的字樣，意思是在過戶前付過了（Paid Outside of Closing），比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時支付。房屋保險費可以事先付，也可以在過戶時付。

過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有，綠卡或護照等也行。還要帶銀行開的現金支票和私人支票。一般過戶要一個小時，主要的要做的就是簽字付費等。過戶律師先把過戶費清單（Settlement Statement）過一遍，如無異議，則賣主和買主簽字。簽完字後，買主把支票交給過戶律師，過戶律師把所有簽了字的檔拿去複印，交給簽字人一份。最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

來源：美國房地產網