中國人投資加州地產須知預扣稅不能不提

中國人投資美國加州地產需要知道的幾件事：

一中國人在美國人買賣房屋與本地人有什麼不一樣嗎？

從購房資格方面來講，美國是自由經濟的國家並不限制外國人在美國買房，且無套數限制。任何人，任何身份的外國人都可以在美國買房子，只要有錢就可以。

美國是一個移民國家，非常歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅也就是所得稅方面會有一些不同。

二中國人在美國買房地產需要做那些準備

首先，做好資金上的準備。如果錢在中國，要在國內銀行開具中英文的存款證明，然後儘快把買房資金轉到美國或中國境外。美國買房子出價時必須要附上押金，資金證明和合格貸款的證明，讓賣方知道你有購買能力，壓機一般是房價的百分之三，如果買的是新房的話，則按開發商或銷售公司的規定（一般不會超過百分之三）。其次，就是要了解局部房地產市場。洛杉磯很大，好地方，好學區的城市很多。比如阿卡迪亞，鑽石吧跟爾灣，這幾個城市就差別很大。還有，就是要了解房地產方面的基本稅法。比如房屋租金是要報稅等等；了解一下物業管理費，還有土地房產稅是多少？買賣雙方過戶費又有哪些？作為房東，有哪些基本義務？如果是投資，必須了解本地的租賃市場的行情。一般中國人如果對洛杉磯當地不熟悉的話，就可能因為中國性的思維，造成投資錯誤的決定，所以投資前必須替自己找到一個可靠的房地產中介來替自己打理”地產投資項目“。

三外國人出售美國房產需繳資本利得稅（所得稅）

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。在加州，外國人出售美國房產，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司（EscrowCompany）負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產，除了替自己找一個好的中介或管理公司外，還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納，避免麻煩！

四外國人貸款

外國人在美國購置房地產也是可以貸款的。目前在加州對外國人的貸款的銀行不多，一般的美國銀行對外國人購房貸款有嚴格的信用審查制度，大多數的中國人都沒辦法通過審查，所以只能透過一些華資銀行來辦理房屋貸款。目前在洛杉磯比較常見有外國人貸款的華資銀行有：華美銀行，匯豐銀行，富國銀行，國泰銀行，中國信託商銀等等。由於美國在經歷了金融危機之後，美國政府對銀行發放貸款的審核也越來越嚴格。一般來說，外國人的貸款頭款必須在40%以上。一般常見的貸款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式，它們比一般查收入的貸款利率會高一些（目前約高一個點到兩個點左右），最高可以貸到200萬美元。申請貸款的作業時間會比較長，如果你選擇貸款的話，需要四十五天到六十天的過戶期，這種貸款需查你居住國的收入，和國際信用。可以用個人名義，也可以用公司名義，一個名字最多可以貸款買三個房產。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟”CASH IS KING 現金為王“，如果想投資美國房地產，還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。

外國人貸款在銀行方面，會要求貸款人提供：

1. 有效的護照和簽證

2. 工作收入證明和報稅證明（有些需要中英文公證)

3. 銀行存款證明，以示購屋人具有足夠的存款能夠支付首期金額。

基於外國人在美國購房貸款難，利率高的情況，如果自有資金不充裕的外國購房者，想要在美國貸款買房跟本地人比較，相對是難度比較大的。

如何“出價OFFER”？

也是很重要的一門學問。目前美國加州的房地產是處於一個高位的“賣方市場”所以買家議價的空間不大，賣家的開價如果貼近市場價格的話，競標的買家會非常多，但如果開價偏高，則買家會比較少，或甚至乏人問津的請況出現。所以麻麻們在出價前”BIT OFFER“，一定要做足功課，才能事半功倍。

很多在今年（2013）第二季才進場的買家都發現，一定要用高於市場價格15-20% 以上的出價，才能買到心儀的房子就是這個問題。

來源：搜房網