美國買房省稅的學問

常有人開玩笑說美國夢是：有房有車，兩個小娃，一條狗。對於投資移民來美國的新移民家庭，在美國安定下來，首先要考慮的事情就是買房。今天我們來講講怎麼通過買房省稅。

每年報稅的時候，每個納稅家庭可以選擇使用標準抵扣額(standard deduction)或者分項抵扣額(itemized deduction)扣稅。對於租房住的家庭，因為房租費用不能抵稅，可以扣稅的分項抵扣支出額比較低，所以通常選擇使用標準抵扣額會比較合算一些。但是標準抵扣額比較少。以2012年為例，夫妻聯合報稅的家庭標準抵扣額只有$11,900.

但如果您買房了，每年自住房產生的很多費用就可以用來抵稅。擁有自住房房產的家庭，通常都能享受分項抵扣額的福利。那具體哪些費用可以扣稅呢？

房屋貸款利息

除了少數現金買房的，我們大多數人買房的時候都會貸款。特別是現在，利率還比較低，貸款買房的人就更多，因為可以用比較低的利率從銀行借錢買房，然後把自己的錢投資到收益率更高的項目中去。我們每個月還的房貸，一部分是貸款的本金，一部分是利息，利息部分是可以作為分項抵扣額的一部分扣稅的。剛買房的前面幾年，付的房貸裡絕大部分都是利息， 所以可以扣稅的金額特別的多。

貸款銀行收取的點數

貸款的時候貸款銀行經常會收取一定的費用，叫“點數” (points)。這些點數和貸款利息一樣也是可以扣稅的。如果您的貸款是用於購買您的自住房或者用於自住房改擴建， 那麼這些點數可以在支付的當年全額抵稅。其他情況下要根據您貸款的年限分期攤銷抵扣。

地稅

每年，地方政府會根據您房屋的價值按季度徵收一定的地稅. 繳納了地稅以後，您除了可以享受社區公園，免費的公共圖書館，價格低廉的健身中心等社區福利，您繳納的這部分地稅也是可以作為分項抵扣額扣稅的。

家庭環保節能產品投入

我們常常講，除了增加財政收入，國家的稅收政策還有兩個目的：鼓勵納稅人做某些事情或者不做某些事情。環保節能， 美國政府一直都是很支持鼓勵的，所以對個人家庭符合規定的一些節能支出給予稅務上的福利和好處。比如說給房屋加絕緣材料， 裝節能隔熱門窗， 換節能屋頂等就可能拿到最高$500美金的稅務抵免。這個稅務抵免（tax credit）是非常好的東西。他比稅務抵扣可以減免更多的稅。一般我們講的稅務抵扣（deductions）指的是減少需要繳稅的收入， 然後再根據個人的稅率計算需要繳納多少稅金，也就是說有多少收入可以不繳稅。稅務抵免指的是直接減少需要繳納的稅金。也就是說有多少稅不用交。比如說您本來需要繳納$5,000塊的所得稅。但是如果您裝了一些節能門窗，拿了$500的稅務抵免的話，那您只需要交$4,500的所得稅。

如果您家裡準備裝太陽能板供熱水的話，相關設備成本的30%都會以稅務抵免的形式返回給您。

在採購時，您要向銷售人員確認您打算購置的產品設備是不是符合規定， 您能不能拿到相應的稅務抵免。通常， 產品公司的網站及產品的包裝上也會提供相關信息。購買的時候要注意。

家庭辦公室

投資移民來美國的，很多都有自己的生意。如果您家裡有個房間，專供工作使用，那您就可以申請家庭辦公室福利，根據辦公室所佔面積將家庭房貸利息，地稅， 水電費， 保險， 管理清潔等一系列的家庭費用的一部分直接用於抵扣您的自僱收入。

以前要申請這樣福利，您需要保留家庭各種費用的收據。從2013年起， 美國國稅局出台了家庭辦公室費用抵扣簡化條款， 每平方英尺的家庭辦公室可以抵扣$5, 全年最高可以抵扣$1,500. 並且， 在採用這樣簡化條款的情況下， 您不需要保留或出具任何的家庭費用收據以支持這一抵扣。(本文作者為銳澤律師事務所註冊會計師)