房貸利率的高低與你生活壓力密不可分

房貸利率高低與你「購房、養房、房貸審批、月供款」的關係密不可分

股市表現不好 房市也會跟著表現不好 

兩者對經濟反應度 相差6至12個月

當疫情不斷漫延，經濟衰退之時，利率表現是只跌不漲。

當疫情控制之後，經濟復蘇之時，利率表現是只漲不跌。

  新聞報導：美國3月消費者物價指數（CPI）年增率為8.5%，4月消費者物價指數（CPI）年增率為8.3%，兩者均創40年來新高。

  買家與投資人一直擔憂通膨繼續上漲超過6%以上，甚至超過8%以上，加上聯準會不斷地升息與，加上戰爭，原油價&天然氣價格上升，讓這波經濟衰退更明顯。

 股市報導： 05-11 & 05-12- 2022美股與全球股市連續收黑。

  其中NASDAQ那指與PHLX半導體比其一年的最高點跌近三成。大開發商/建商Toll Brothers 、 KB Home 與Tesla 、 Amazon跌近四成。波音Boeing跌近五成。比特幣與幣安跌近六成。Netflix跌近七成。

05-12-2022 亞股、歐股都因為美股下跌而下跌。例如：

日本Nikkei 225下跌 2.2%。

韓國KOSPI Composite Index 下跌 1.63%。

香港HANG SENG INDEX下跌 2.18%。

印尼Composite Index下跌 3.17%。

印度S&P BSE SENSEX 下跌 3.17%。

英國FTSE 100下跌 2.11%。

德國DAX PERFORMANCE-INDEX下跌 1.79%。

法國CAC 40下跌 1.87%。

荷蘭AEX-Index下跌 2.38%。

美股與許多大國均已跌入熊市

  房地產專家兼專欄作家唐冠軍老師預測，NASDAQ那指與PHLX半導體指數跌近三成，股市很快就會跌入熊市/熊勢，這次股市跌幅可能高達 三成至四成，下行修正走勢可能會持續好幾個月。

  今年一月至五月份股市表現奇差，熊市/熊勢己經來臨，這次上漲反彈力道是有的，但下行修正壓力大於反彈衝勁。

  如果這一波「疫情、俄烏戰爭、通膨、升息與供應鏈斷裂」繼續存在的話，股市下行修正的事件，就會持續不斷地發生。 

  2022年「股市新手或小散戶，應該避免逢低搶進。股市老手或勇者強者，或許可以逢高放空」。

  警告：股市波動大、風險高，入市要小心。跟風與當日炒股要避免。

  一般說來，「經濟衰退，股市表現不好，房市也會跟著不好。兩者對經濟的反應度，相差6-12個月。」

  一般說來，「只要國與國有戰爭發生，且發生在美國境外，美國軍工產業與高科技就會發財。軍工產業發戰爭財，一般可維持3至10年，甚至更長。」

  股市與房市是互相牽連/牽絆的，但在時效上，兩者會相差6 月- 12個月。

  這一波「NASDAQ那指與PHLX半導體指數，花了6個月的時間做修正，跌近三成」，相信在未來6至12個月内 ，房市/房價也會做修正，且至少會跌掉15%以上，或甚至更多。

  房市因為「缺少房源」，從2021年年初至今仍處在「需大於供」的狀態下。雖然房市仍在高點，但買氣一定會因為「房貸利率走高而減弱」。當買家買氣減弱之後，搶房加價的現象，就會逐漸消失。(例如：瘋狂加價10萬至50萬來搶房子的怪現象 ，就會自然隨著利率走高而消失)，這一波大概需要等到至6-24個月，相信漲過頭的房價就會慢慢回歸正常。

若碰到房貸利率「只跌不漲」，  房市與房價一定會跟著上升。

若碰到房貸利率「只漲不跌」，  房市與房價一定會跟著下跌。

房貸利率高低與你「購房、養房、房貸審批、月供款」的關係密不可分

1. 當房貸利率上漲時，你的月供款支出一定上升。

2. 當房貸利率上漲時，你30年的總利息支出一定上升。

3. 當房貸利率上漲時，你購房能力一定縮水。

4. 當房貸利率上漲時，你養房能力一定降低。

5. 當房貸利率上漲時，你買房衝勁一定降低。

6. 當房貸利率上漲時，人們結婚生子也一定會延後。

7. 當房貸利率上漲時，放棄買房的人數一定會上升。

8. 當房貸利率上漲時，銀行審查買家的條件會更嚴格。

9. 當房貸利率上漲時，人們想買房娶妻的夢想一定會更難實現。

貸款利率上漲對購屋置產的人，或借錢做生易的人來說，影響是很大的，負擔也是很可怕的。

  如果今年房貸利率一升再升，一旦超過6.5%以上時，就會開始拖垮房市。如果買氣冷卻下來，房價就會止升下跌了。

  目前30年固定房貸利率己經達到5.625%左右，預計至8月至9月份時，房貸利率會升至6.5% 或 7.5%以上。

  註：2021年30年固定房貸利率最低時是2.50%，如果拿2.5%與7.5%相比較，12個月之内，房貸利率要漲到三倍，真是可驚又可怕。

如果房貸利率漲過2倍，對你生活的影響一定是很大的。

如果房價漲過1倍，對你生活的影響一定是很大的。

如果房租漲過50%，對你生活的影響一定是很大的。

沒錢買房或租房子，對你生活的影響一定是很大的。

2011至2021年，沒有買到房子或沒有搶到房子，對你「財運與幸福」的影響一定是很大的。

用舉例來說明：

舉例一：30年固定貸款。貸款額為100萬，

1. 若利率在2.5%，月供款是$3,951。30年利息總計$422,435.

2. 若利率在5.0%，月供款是$5,368。30年利息總計$932,556.

3. 若利率在7.5%，月供款是$6,992。30年利息總計$1,517,168.

4. 利率2.5% 與 利率7.5% 兩者月供每月相差$3,041。一年月供相差$36,492。

5. 利率2.5% 與 利率7.5% 兩者30年，利息總支出相差$1,094,733. 約3.59倍。

6. 當你房貸月供款是$3,951. 時，你負擔(房貸月供款 + 汽車的月供款)的税前收入應該是$156,460. ( $3951 x 12月 x 3.3倍 = $156,460.)

7. 當你房貸月供款是$6,992. 時，你負擔(房貸月供款 + 汽車的月供款)的税前收入應該是$276,883. ( $6992 x 12月 x 3.3倍 = $276,883.)

8. 當房貸利率2.5%漲三倍至7.5%時，你的年收入就要漲1.77倍。

9. 所以可以說，只要房貸利息一上漲，你的年收入就要跟著上漲。

10. 或者可以說，如果你的收入維持一樣不變，那你的貸款能力與買屋、養屋的能力就變小了。

11. 如果你的年收入維持$156,460. 不變。 當30年房貸利率是2.5%時，你可以借到100萬貸款。同樣的薪水收入當房貸利率是7.5%時，你只可以借到56萬貸款。這就表示您的購房能力縮水了。

12. 換句話說在同樣的薪水收入之下，在利率2.5%時，你可以住得起100萬元的豪宅。在利率7.5%時，你只可以住在普通小房子裡。

13. 這就證明，只要房貸利息一上漲，那你的貸款能力與買屋、養屋的能力就變小了。

14. 每當房貸利率上漲1%，相當你的貸款能力少掉9.2萬。

15. 貸款利率上漲，對借錢做生易的人來說，借貸成本影響公司利潤是很大的。一當借貸成本上升，周轉就吃緊，利潤就下降了。利潤下降，是造成公司股價下降的主要原因之一。

16. 總結：貸款利率上漲對購屋置產的人，或借錢做生易的人來說，影響都是很大的，負擔也是可怕的。

舉例二：15年固定貸款。貸款額為100萬

1. 若利率在2.0%，月供款是$6,435。15年利息總計$158,315.

舉例三：貸款額為100萬。15年固定貸款利率2.0%與30年固定貸款利率7.5%, 互相比較。

1. 15年貸款利率2.0% 與 30年貸款利率7.5% 兩者月供每月相差$557。一年月供相差$6,684。

2. 15年貸款利率2.0% 與 30年貸款利率7.5%， 兩者利息總支出相差$1,498,853。約9.58倍。

結論：

1. 如果你的收入可以足夠支付，每月月供款為$7000. ($6,435 到$6,992.) ，一年月供款為$84,000.另外加上地產税每年$18,000. + (房屋保險費 + 汽車保險 + 汽車貸款月供款為每年$8000.) 。 那你每年在(房子 + 汽車)上的總支出應該是$110,000. 

2. 你的税前的年收入應該是$275,000. ( 即108,000. 的 2.5倍)。

3. 也就是說，如果你的年收入是28萬以上的話，你就可以向銀行借到100萬的貸款。

4. 如果你的年收入只有14萬的話，那你就只可以向銀行借到50萬的貸款。

5. 如果你可以向銀行借到100萬的貸款。月供款均定在$6500至$7000，那你該選擇15年貸款利率2.0% 還是選擇 30年貸款利率7.5%？

6. 按照舉例一至舉例三來計算比較。總的利息支出「30年貸款利率7.5%」 是「15年貸款利率2.0%」的9.58倍 ( 接近十倍之多)。

7. 同樣借100萬元，利息支出總合差10倍，相信只要是聰明的屋主或投資人都會選擇「15年固定貸款利率2.0%」的方案，理由沒它，就是總合的利息可以省下約8.58倍。

8. 買主買同價錢的房子，用「2.5%利率與7.5%利率」總利息支出差很大，約3.59倍。

9. 另外「15年貸款利率2.0%」與「30年貸款利率7.5%」的總利息支出也差很大，約9.58倍。

10. 現在還有許多人在問，房價明年會跌嗎?  如果房價從100萬跌至70萬，但利率長到三倍，對你來說，還是不划算的。

11. 貸房70萬，30年固定利率7.5%。每月月供款4895.30年總利息支出為$1,062,022. 與$158,315. 相比較相差了約6.71倍。

12. 總利息支出6.71倍與9.58倍相比，雖然少了2.87倍，但是你還吃虧很大的。

13. 2021年許多人「用加價來搶房子」是有道理的，因為那時的房貸利率太便宜了，它是美國45年來最低的利率。如果在2021年不買房子或不做重新貸款的人，就是2021年的傻瓜。

14. 想想看為什麼2011年，當房價最低時，你不買房子， 也不搶房子？也不加價搶房子？

15. 想想看為什麼2021年，當利率在2.0% - 2.5%時，你不買房子， 也不搶房子？也不加價搶房子？也不做重新貸款？

16. 2011年，當房價最低時，你錯失了機會。2021年，當房貸利率最低時，你又錯失了機會。你已經錯失了2次好機會，希望下次你一定要牢牢抓住好機會，不要讓它又溜走了。

17. 我們要主動充實好自己、裝備好自己，並且要牢牢抓住好機會、好運氣、好老師，如果傢能這樣行，您將來必定是一個成功的人。

18. 「站在巨人的肩膀上，您比巨人更偉大成功」，因為你懂得借力使力，事半功倍，手到擒來，一舉數得。若你能順水行舟，成功完全不需費大功夫。

唐冠軍  祝您投資置產，順利成功。

專欄作家  唐冠軍  626-347-9459

附表：

05122022股市 收盤報告

附表：

2022年  5月份           一年最高點    05月12日   與最高價相比下跌

Dow Jones  (^DJI)      36952點       31301              15.3 % ↓      

NASDAQ  (^IXIC)        16212點       11172             31.1 % ↓   

S&P 500 (^GSPC)         4818 點          3870             19.7%  ↓     

PHLX半導體 (^SOX)   4068 點         2763              32.1% ↓      

Apple Inc. (AAPL)          183 元            140              23.5% ↓      

Alphabet  (GOOG)      3042 元          2213              27.3% ↓      

Amazon   (AMZN)       3773 元          2096              44.4% ↓      

Boeing  (The) (BA)        258 元            121               53.1%↓     

Netflix  (NFLX)               701 元            169               75.6%↓

Tesla, Inc. (TSLA)        1243元            728               41.4% ↓

Bank of America (BAC) 50 元               35               30.0% ↓      

Home Depot (HD)        421 元            285               32.3% ↓     

Toll Brothers (TOL)        76 元              45                40.8%↓       

KB Home (KBH)              50 元              32                36.0%↓      

La-Z-Boy Inc.  (LZB)        44 元             26                 40.9%↓        

Bitcoin  (BTC-USD)  68790 元       28408                58.7%↓     

幣安 (BNB-USD)          669 元            268                59.9%↓     

Oil Jun 22 (CL=F)          124元           106                 14.5%↓     

Na Gas Jun 22 (NG=F)     9 元            7.7                 14.4%↓  

Corn Jul-2022 (ZC=F)  827 元            791                  4.4 %↓