2022年下半年 全美房地產  六大現象一次看明白

 房價因房貸利率上升而下降。

房價因購買能力下降而下降。

房價因庫存量上升而下降。

房價因拍賣屋增加而下降。

房價因買氣消失而下降。

根據新聞報導：由於潛在買家和賣家對2022年下半年的房價變得更加悲觀，消費者對房地產市場的信心降至 2011 年以來的最低水平。

根據Fannie Mae 的月度調查，7 月份接受調查的人中只有17% 的人認為現在是買房的好時機，低於6 月份的20%。

房價因房貸利率上升而下降。認為現在是掛牌好時機的賣家比例，從兩個月前的 76% 下降至 7 月的 67%。下降了約9%。

全美「殺價成交的百分比」從4個月前的15%升至 7 月的 45% - 65%%，上升約50%。

賣方想在房價大崩之前，把房子賣掉。買方想在房價跌到谷底時，才進場買房。兩者都在做美麗的發財夢。

現在是賣方急著脱手，賣方想賣到高價，但買方不急著立刻買進。兩者在僵持中。

買方在觀望房價變化，等待更低的房價出現。買方還在等待房貸利率能回調至3.5%以下。買方的如意算盤，今年恐怕實踐不了。

根據房仲業者Redfin，過去兩年美國房價上漲約44%。從今年6月來房價漲勢趨緩，從高峰下滑。許多屋主面對房市趨緩，看到每月房價下滑的事實，現在迫使賣主不 得不「降價求售」了，因此房價100%進入跌勢了。

我拿南加爾灣市為例，來說明南加州房市的變化。

 2022年7月21日至8月10日，爾灣市一共售出208幢, 目前上市屋庫存量為404幢。爾灣市可供銷售天數為60天，比3月份銷售天數8天，多出52天。可見搶屋熱潮已經一去不返了。

在成功交屋的208幢中，有127幢是殺價成交，佔了61%。

有61幢是加價成交，佔了29%。有20幢是原價成交，佔了9.6%。，

另外還有199幢在ESCROW中，等待交屋中。

爾灣市殺價成交的房子己經超過60%，這證明房價正在下滑的初始中，還未進入房價大跌中。相信再過三個月殺價成交的房子將超過81%以上。

爾灣市加價成交的房子接近30%，這證明只要是好的房子，還是有人願意用高價來買它。相信再過三個月加價成交的房子將低於10%以下。

一般說來，房子可供銷售天數低於50天是「賣方市場」。 高於160天是「買方市場」。介於70天至140天是「正常市場」。

日前房市在「正常市場」上，往「買方市場」傾斜，最終會進入完全的「買方市場」，這時房價就會跌至谷底了。

在美國聯準會連續加息三 ( 例如：加息2碼 + 3碼 + 3碼) ，房價己經下降明顯了。買方的月供款利率己經是9個月前的2倍，如果9月、11月再加息，房貸利率就可能是去年最低2.0% 的三倍或更多。

唐冠軍說：「房貸利率必需要超過通膨率，通膨才能被完全控制下來。」

現在房貸利率5.5%，遠低於通膨率8.5%，兩者相差约3%，所以房貸利率還會再上升好幾次與好幾碼，直到房貸利率超過通膨率為止。

「 利率大漲 + 購買力下降 + 買氣消失 + 房價大跌 + 房租大漲  + 銀拍屋增加、、」，這就是2022年下半年的房市的6大現況。

附圖 : 南加州 7月21日 至 8月10日 房地產銷售表 一

製表  唐冠軍

附圖 :  南加州 7月21日 至 8月10日 房地產銷售表二

製表  唐冠軍

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