「挑戰12年的總投資報酬約有2200萬倍」的可行方法？

善用「槓桿投資」，如果12年前我用200萬現金，1800萬貸款(10 年固定貸款，利率平均 5.5%)去投資各為190-210萬元的獨立屋住宅10棟？8年前我又借出了200萬元貸款，把我的200投資全部收回來了。(12年的租金總收入與總費用相抵扣，剛好還結存100萬。), 目前貸款全數付清。目前貸款10棟房屋總市價估價2100萬，請問我的總投資報酬率是多少？

在這個例子中，你在8年前透過另一筆貸款收回了200萬的初始投資，所以你的實際初始投資變成了0元或接近0元。

1. 初始投資：0元（8年前透過貸款收回了200萬的初始投資）。
2. 目前房屋總市價：2100萬。
3. 貸款全數付清：意味著沒有剩餘的負債。
4. 租金與費用：根據你的描述，12年的租金總收入與總費用相抵扣，並且還結存了100萬。因此，這部分的淨收益是100萬。

總投資報酬率（Total ROI）的計算公式是：

在這個案例中，

分子 = Final Value=2100萬（目前房屋總市價）+100萬（租金淨收益）=2200萬

分母 = Initial Investment=0Initial Investment=0

因為初始投資是接近0元，總投資報酬率實際上是2200萬倍up。

如果把分母看成1美元，那你12年的總投資報酬率為2200萬倍。

你從一個實際上沒有初始投資成本的投資中獲得了2200萬的價值，這意味著你的投資報酬率極高。然而，這個計算並未考慮到時間價值（即未折現）和稅務影響，也沒有考慮到你後來借出的200萬元可能會有相關的利息和費用。但從基本數據來看，你的投資表現非常出色。

總投資報酬率（Total ROI）是一個有用但較為簡單的指標，它可能無法全面反映投資的複雜性和多面性。除了計算總ROI，以下幾個方面也值得考慮：

1.      時間價值：貨幣的時間價值意味著同一筆金額在未來的價值會低於現在。因此，即使你的投資報酬率很高，你可能也需要考慮這個因素。

2.      風險分析：使用槓桿（貸款）進行投資會增加財務風險，尤其是當房地產市場下跌或利率上升時。即使在現時點，你的投資看似非常成功，但這並不意味著它是無風險的。

3.      稅務影響：投資報酬和淨收益可能會受到稅務影響，這個因素也應納入考慮範圍。

4.      流動性問題：雖然你的房地產投資目前價值很高，但房地產一般來說是較不流動的資產。如果你需要迅速將它們轉換為現金，可能會面臨一些挑戰。

5.      維護和管理：房地產投資需要進行維護和管理，這些都是額外的成本和時間投資。即使你的總投資報酬率很高，這些「隱藏成本」也應該納入綜合考慮。

6.      節税可建議： 你可以用1031税法，合法延税 ( 延後財產原本應繳的增值税) ，再加上信託基金功能，保護你的受益人可減少許多税金。

總之，雖然從簡單的ROI角度來看，你的投資表現非常出色，但實際的投資回報可能會受到以上多個因素的影響。任何成功的投資都是有許多因素與條件的，例如：「天時、地利、人和、環境、天災、法律、税法、保險、產權、房客、資本、借貸、利率、管理、維修、景氣、房市、股市、債市、租金、通膨、遺產、傳承、信託基金、婚姻、合夥人、建築師、工程師、投資顧問、周轉金、、」。如果上述因素都完全99%符合，那您「挑戰12年的總投資報酬率為2200萬倍的遠景」，就可能會「順理成章，舉目可望，實現夢想，手到擒來，成功勝利。」

如果你可以參加大城市的「欠税屋拍賣大會」，(不是銀拍屋大會，不是法拍屋大會) ，如：洛杉磯縣「欠税屋拍賣大會」。

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投資「欠税屋」是一門高深知識與技巧，牽涉到許多法律法條與投標規則。若您有專家指導才能快速進入學習狀況，這樣你才可以在投標時與投標後「不走彎路，不犯錯誤，不賠錢。」

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