除了「高利率與高地產税」之外 為何屋主選擇惜售不賣？

「房價問題不只是在於需求端疲軟，而在於房源供應端疲軟。」

唐冠軍說：「一個人想要買房或賣房的原因有數十種，不是只有考慮利率、房價、地產税、月供款、學區、治安、工作、交通、天氣、地段、格局、新舊、年份等。」

高通膨和令人失望的經濟成長，讓人回想起1970年代，當時通膨高漲，導致聯準會升息。而抑制通膨的措施推高了房地產開發商的借貸成本，最終削弱了購屋者的購買力。

結果，1970年房市陷入停滯成為「滯脹的代名詞」；這是一種以「高通膨、成長疲軟和就業疲軟為特徵」的經濟周期，導致「經濟成長停滯」。

雖然這些趨勢聽來很熟悉，但2024年目前的房市仍具韌性，更別說強勁的就業成長了。如今的主要問題是「房源庫存」不足。

First American首席經濟學家佛萊明表示：「商品供鏈受到限制，從而導致通貨膨脹。但我不認為我們正處於滯脹之中。」，「問題不在於需求疲軟，而在於供應疲軟。」

前聯準會經濟學家、New Century Advisors, LLC首席經濟學家薩姆(Claudia Sahm)同意這種觀點，「這不是滯脹。我們仍在與通貨膨脹持續鬥爭，人們認為所有商品都在漲價。」

在房市，由於十多年來的建設不足，庫存疲軟是疫情前就存在的問題。當利率跌至歷史低點時，湧入市場的買家卻遇到了庫存稀缺的情況。因而導致搶房競購戰，瘋狂的買家寧可放棄檢查房屋的要求，以更快完成交易，某些熱門市場的房價攀升至創紀錄水平。

疫情期間，隨著房主們靜下心來專注於以較低利率進行再融資，建商開始大量增加房屋供應。截至2024年3月，雖然有47.7萬套處於不同開發階段的新單戶住宅可供新買家購買，然而而現單戶住宅在需求量是為740萬套以上。

Realtor.com發現，與新屋年供應的數量90萬套相比，美國每年仍缺少650萬套單戶住宅。

根據全國住宅建築商協會(NAHB)提供的數據，總體而言，新建案大約占當月市場庫存的三分之一，遠高於12%的平均水平。

然而，即便如此，整體庫存仍然緊張。雖然建商負責目前的大部分庫存，但供應不足也是由現任屋主造成的，因他們不想放棄超低的貸款利率( 2% - 2.5%)。

當屋主不想放棄他們目前低利率的抵押貸款時，他們可能選擇留在現有房屋而不搬家，這種情況在房地產市場上並不罕見。房地產市場中，屋主選擇不出售自己的房子可能有多種原因，除了高利率和高地產稅之外，還包括：以下是56種具體例子來說明這種情況：

1. 情感連結：許多屋主對自家住所有著深厚的情感連結，這可能是他們成長的地方，或者與家人共度許多重要時光的地方。這種情感價值使得他們不願意出售。
2. 市場預期：一些屋主可能預計未來房價會上升，因此選擇持有房產，期待在未來賣出時能獲得更高的利潤。
3. 改善與翻新：屋主可能正在改善或翻新房屋，以增加房產的價值。在翻新完成前，他們可能不願意出售。
4. 租賃收入：如果房屋位於需求高的區域，屋主可能選擇出租房屋，從中獲得穩定的租金收入，而不是出售。
5. 遺產規劃：一些屋主可能計劃將房產留給子女或其他家庭成員，作為遺產的一部分，因此選擇不在目前出售。
6. 稅務考量：出售房產可能導致需要繳納較高的資本利得稅。在某些情況下，屋主可能因為稅務負擔過重而選擇不出售。
7. 市場不穩定：在房地產市場不穩定或經濟不確定的時期，屋主可能選擇觀望，等待市場狀況好轉再考慮出售。

8. 居住需求變化：隨著家庭結構的變化，如孩子出生或家人搬入，屋主可能需要更大的空間，因此選擇留在目前的房屋中，而不是出售和搬遷。
9. 位置優勢：如果房屋位於交通便利或學區優越的區域，屋主可能認為這樣的地理位置難以再找到，所以選擇留住房產。
10. 退休計劃：對於計劃退休的屋主來說，他們可能更願意留在熟悉的社區和環境中，享受退休生活，而不願意進行大規模的搬遷。
11. 投資多元化：房產被視為投資組合中的一部分，有些屋主可能出於資產配置的考慮，選擇持有多個房產，以實現投資多元化。
12. 貸款未清：如果屋主尚未支付完畢房屋貸款，他們可能不願意在貸款清算前出售房產，以避免涉及複雜的財務和法律問題。
13. 社區連結：屋主與鄰居或社區建立了深厚的聯繫，這些社交連結使他們不願意搬離當前社區。
14. 環境依戀：屋主對其居住的自然環境（如鄉村、海邊或山區）有特別的依戀，這種對自然美景的喜愛讓他們選擇留在當地。

15.  歷史價值：有些房產可能具有歷史或文化價值，屋主可能因為房子的獨特性和保存歷史的重要性而選擇保留。

16.  等待市場恢復：在房地產市場經歷低迷期後，屋主可能會等待市場恢復，希望在市場狀況更有利時出售，從而獲得更好的銷售價格。

17.  避免搬遷麻煩：搬家是一個費時且經常引發壓力的過程。對於不願意面對整理、打包和遷移的困擾的屋主來說，留在現有房屋中可能是一個更吸引人的選擇。

18.  租賃市場強勁：在租金收益高的區域，即使屋主自己不住在那裡，他們也可能選擇保留房產以獲得穩定的租金收入。

19.  政策或規劃變更：地方政府的新政策或規劃，如地區重新開發計劃或交通設施改善，可能使屋主預見到未來房產價值的增長，因此選擇持有。

20.  替代投資機會不足：在當前經濟環境下，如果其他投資渠道的回報不佳，屋主可能認為持有房產是相對安全和有利的選擇。

21.  期待政策優惠：屋主可能期待未來會有減稅或其他政府激勵措施，例如翻新補助或能源效率改善補助，因此選擇等待更有利的條件來出售房屋。

22.  保險金額考量：有時屋主的房產已被保險公司評估為高風險區域（如洪水、地震區），可能因此遭受保險費上漲，屋主可能會選擇持有，直到找到合適的保險方案再考慮出售。

23.  避免短期資本利得稅：如果房產持有時間不夠長，出售可能會引發較高的短期資本利得稅。屋主可能會等待足夠的持有期以適用更低的長期資本利得稅率。

24.  個人健康或生活狀況：屋主的健康狀況或個人生活變化也可能影響出售決策。例如，如果屋主面臨健康問題，他們可能不願意在此時進行搬遷。

25.  地產市場局部波動：在某些地區，房地產市場可能經歷局部的波動。屋主如果認為目前市場波動不利於出售，可能選擇持有等待更好的時機。

26.  繼承問題：在有繼承或家族財產分配的情況下，決定是否出售房產可能需要更多家庭成員的共識，這種情況下屋主可能選擇暫時不出售，直到所有相關事宜得到妥善解決。

27.  社區發展與改進：屋主觀察到所在社區有正在進行或計劃中的發展項目，如新學校、醫院或商業設施的建設，這可能使他們預見到未來生活質量的提升和房產價值的增加，因此選擇持有房產。

28.  文化與歷史保存：對於位於具有重要文化或歷史意義的區域的房產，屋主可能因為個人對該地區的情感依戀或保存意願，選擇不出售。

29.  等待退休或其他生活里程碑：有些屋主可能計劃在達到某個生活里程碑，如退休後再出售房屋，使用出售房產所得來資助退休生活或其他大型支出。

30.  對未來市場不確定的擔憂：由於經濟或政治因素的不確定性，屋主可能擔心未來房地產市場的不穩定，選擇在更穩定或預測性更強的時期出售。

31.  環保理由：對於致力於環保的屋主，他們可能更傾向於在房屋中實施可持續生活方式或環保改造，並選擇在這些改進達到預期效果後再考慮出售。

32.  等待適合的買家：屋主可能在尋找特定類型的買家，例如那些會繼續維護房產特有特性或願意繼續屋主的業務（如農場或其他家庭企業）的人。

33.  家族業務：對於家中有家族企業的屋主來說，保持房產可能與家族業務的操作密切相關，例如家族農場或家庭經營的商店。這類房產的地理位置和實用性對於業務的成功至關重要。

34.  法律或繼承糾紛：有時，房產可能涉及未解決的法律或繼承糾紛，這使得屋主在問題解決前無法出售。

35.  對當地市場的忠誠：部分屋主可能出於對當地市場的忠誠而選擇不賣，他們不希望房產落入僅看重投資回報的買家手中，而是更願意房子保持在社區內或賣給將其視為家的買家。

36.  心理價位未達：屋主可能有一個心理價位，如果市場價格達不到這個價位，他們寧願不賣。這種情況常見於對房產特別有感情或認為房產具有獨特價值的屋主。

37.  地理隔離或獨特性：位於偏遠或具有獨特自然景觀的房產，如海景或山景房產，可能因為其獨特位置而更難找到適合的買家，屋主因此選擇持有。

38.  教育資源：居住在優質教育資源附近，尤其是名校區，是許多家庭選擇不出售房產的重要原因。他們可能計劃讓孩子在這些學區完成整個學業過程。

39.  社區活動的參與：對於那些積極參與社區活動的屋主，他們的社區角色可能是他們不願意搬走的重要原因。他們可能擔任社區組織的領導者或活躍成員，與鄰里建立了深厚的連結。

40.  環境保護區域：屋主的房產若位於環境保護區或生態敏感區，可能面臨嚴格的出售和開發限制。因環保法規的限制，這些房產不易出售，屋主選擇持有。

41.  等待城市規劃實施：屋主可能知道未來的城市規劃會增加其房產的價值，例如新的公共交通系統或商業區的建設。因此，他們選擇等待這些計劃實施後再出售，以獲得更高的回報。

42.  文化遺產保護：在一些地區，房產可能被指定為文化遺產地，屋主對於保護和維護這些房產的文化和歷史價值感到自豪，選擇不出售以保留其文化身份。

43.  專業評估建議：屋主可能根據專業人士，如房地產評估師或經紀人的建議，認為現在不是賣出的最佳時機，因此選擇等待市場條件改善。

44.  醫療服務存取：對於需要特定醫療支持的屋主，他們的住所附近可能有提供必需醫療服務的設施。這種便利使得屋主選擇繼續居住在現有房產，而不考慮出售。

45.  節慶與傳統：對於一些家庭來說，房產不僅是住宿的地方，也是家族節慶和傳統活動的舉行地。這種情感和文化的連結使得屋主不願出售這些充滿回憶的房產。

46.  可再生能源投資：屋主可能在房產上進行了可再生能源的投資，例如安裝太陽能板或風力發電裝置。這種綠色投資不僅環保，還可能帶來長期節能的經濟效益，使得屋主選擇留住房產以持續受益。

47.  房屋特殊設計或定制：有些房產因為擁有特殊設計或定制改造，如無障礙設施或特殊藝術裝飾，對屋主具有特別的意義，這些特色可能難以在其他房產中找到對等的替代，因此屋主更願意保留這些房產。

48.  法律變更或規範期待：屋主可能正在等待法律或規範的變更，這些變更可能會對房產的價值或出售條件有正面的影響。例如，新的租賃法或建築規範可能會使房產更具吸引力。

49.  長期社區計劃：在某些情況下，屋主可能是社區發展計劃的一部分，這些計劃旨在改善整個區域的居住環境或增加公共設施。這種參與感和未來的期待可能使屋主選擇不出售。

50.  情感安全感：房子對許多人來說不僅是一個居住的空間，更是一個提供情感安全感的避風港。對於那些在家中有著深厚情感投入的屋主來說，出售房屋意味著失去一個情感依靠。

51.  未來基礎設施計劃：屋主可能知道未來將有重大基礎設施建設，如新的交通網絡（地鐵站、高速公路）或重要公共設施（如公園、醫院）的規劃，這些將顯著提升地區價值。

52.  教育資源的改善：居住在頂尖學校附近是許多家庭選擇保留房產的原因，尤其當當地教育資源有望進一步改善時，如名校擴建或新學校的建立。

53.  城市再生計劃：某些城市或區域可能進行再生或再發展計劃，屋主預見到這將提升居住品質和房產價值，因此選擇等待再發展成果實現後再考慮出售。

54.  個人生活規劃：屋主的個人生活規劃，如計劃在現有房產退休或變更生活方式，也會影響其出售房產的決策。

55.  遺留給下一代：許多屋主希望將房產遺留給子女或後代，作為家族資產的一部分，這種長遠的規劃使他們選擇不在市場上出售房產。

56.  房產獨特性：若房產具有特殊的歷史、建築或地理特徵，屋主可能因為這些獨特性而更傾向於保留房產，尤其當這些特性對其具有重要的情感價值時。

從以上這些因素展示了屋主在考慮是否出售房產時，會受到很多不同層面的影響，包括經濟利益、個人情感、家庭需求、社會變遷以及對未來的預期。每個原因都反映了房產持有人的深思熟慮和多元考量。

唐冠軍說：「一個人想要買房或賣房的原因有數十種，不是只有考慮利率、房價、地產税、月供款、學區、治安、工作、交通、天氣、地段、格局、新舊、年份等。」