在高利率、市场不景气的情况下，想要成功卖房或吸引买家确实不简单。临时降息（Temporary Buydown）是一种聪明的策略，能帮助卖家吸引买家，并让买家前几年减轻月供压力，让房屋交易更顺利。

什么是临时降息？

临时降息是一种贷款方式，让买家在贷款的前几年享受更低的利率和月供，然后逐步恢复到正常利率。常见的“3-2-1降息”模式是这样的：

•第1年：利率降低3%，月供显著减少，让买家初期还款更轻松；

•第2年：利率降低2%，月供增加一些，帮助买家适应未来的还款需求；

•第3年：利率降低1%，为买家回到正常利率做准备；

•第4年起：恢复到贷款原本的固定利率，月供保持稳定。

临时降息的费用从哪来？

买家前几年享受的月供减免，是通过一个托管账户（Custodial Account）实现的。这个托管账户里的钱一般是由卖家或经纪人存入，用来补贴前几年的利息差额。具体流程如下：

托管账户的建立：贷款发放时，卖家或经纪人把资金存入托管账户，用于补贴前几年的利息差。

逐月支付差额：每月，从托管账户中扣除降息带来的差额。例如，若第1年按正常利率月供应为$2917.86，而实际月供降到$2315.58，托管账户每月会支付$602.28的差额。

账户余额递减：托管账户余额随着每月支出逐渐减少，直至临时降息期结束。如果买家在降息期结束前还清贷款，账户中剩余的钱将用于提前还款，进一步减少贷款本金。临时降息通常在以下几种情况下最为合适：

哪些情况适合使用临时降息？

临时降息适合在以下情境中使用，尤其是在市场利率高企或买家初期还款压力较大的情况下： 买卖双方的谈判筹码：当买家和卖家协商房价时，临时降息可以成为谈判工具。卖家通过提供降息补贴吸引买家，有助于促成交易，尤其是在买家市场中更为有效。 市场利率高，且买家预计未来利率会下降：如果当前市场利率较高，而买家预计未来利率会下降、计划再融资，临时降息则能帮助他们在前几年减轻月供负担，待未来利率下降后获得更合适的融资条件。

临时降息 vs 永久降息

临时降息更适合短期内需要降低月供压力的买家，且费用由卖家或经纪人承担。而永久降息则适合计划长期持有房产的买家，因为它能在整个贷款期内降低利息成本，带来长期节省。此外，临时降息更灵活。如果买家在降息期结束前还清贷款，托管账户里的剩余资金会用来提前还款，进一步减少买家的总还款额。而永久降息则固定不变，一旦降息费用支付完，利率就在整个贷款期内保持不变，不提供额外退款的灵活性。

最后，用一个例子来总结临时降息 (Temporary Buydown) 和永久降息 (Permanent Buydown) 的区别：