【唐冠軍地產投資專家】美國反向房屋抵押貸款（一）

Reverse mortgage   A home equity loan in which the borrower is not required to make payments. The homeowner must be at least 62 years old. A reverse mortgage accrues interest and does not have to be repaid until the homeowner dies or moves out of the house. The Federal Housing Administration calls it an HECM, for home equity conversion mortgage..

根據預測資料顯示，至2016年時，美國年滿65歲者有4900萬人，到了2030年，這個人口群體的人數將達到7200萬，占人口總 數的20％。

根據社會安全保障署的資料，目前有 6300萬人領取社安保障金，其中5500萬人領取社保退休金 或 殘障人保障金。800萬人領取社保輔助金(類似救濟金)。從總體上看，目前領取社安保障金的 平均額是每人每月1082美元。

對於許多美國人來說，社保退休金以及退休賬戶的錢，並不足以維持老人各種生活的需要，因此，就有必要考慮其他方式來籌錢，其中之一便是「以房養老」。這裡所說的以房養老，並不是指有幾棟房子可以出租，拿租金來補貼家用，而是指「反向抵押貸款」（reverse mortgage），即用自己目前所居住房子的淨值來得到貸款，利用貸款的錢來補貼家用。

「無Paymant、無煩惱、無壓力」這就是反向貸款帶給你最大的好處。

反向抵押貸款的最大優點是，「屋主不但可以將自己的房子像提款機一樣，每月按時提取現錢，而且還可 以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了為止。」

反向抵押貸款的最大缺點是「屋主的房子很可能不再屬於下一代或只剩一小部份的淨值留给子女繼承。」，因此利用反向抵押貸款的年長朋友 (美國朋友)，往往更重視自己老年時，他們嚮往可以在沒有金錢的壓力下快樂生活，或者說他們希望能在無房貸壓力之下(無Payment之下)，自由自在的愜意生活。至有沒有房產留給子女，則不是他考慮的重點。

中國父母的特點是省吃儉用，溺愛子女，情願自己吃苦，也要積蓄一筆存款，目的就是要留下一大筆財產 (房子或土地) 給子女。留財產給子女的這種思想，中國人與西方人就相差許多。

中國人最怕讓銀行賺到自己的利息錢，所以不太願意借錢，就是有借錢，也會想法子早早去還清欠款，這就是中國人又聰明又笨的地方。聰明的地方是中國人懂得「拼命儲蓄與買房子」，笨的地方是中國人不懂得「善用銀行的錢來做投資」。

所謂的「反向抵押貸款」，顧名思義，即是與正向的傳統房貸有所不同 (其每月還款的方式有所不同)。

傳統房屋貸款是 屋主每個月從自己的口袋中拿出錢來歸還貸款。

反向抵押貸款是屋主每月並不需要還他欠銀行的錢。反倒過來是銀行每月寄一定數目的錢給屋主，供屋主做為生活。屋主若是有了 這筆錢，就可以彌補日常生活開支的缺口。或者， 屋主在餘生之内，一輩子都不用付房貸的月供款。

1988年雷根總統簽署了反向抵押貸款，但是由於那時的法令不完整(不周全)，產生了許多人為的騙局，讓年長朋友吃了暗虧，所以在那段時間很少人會去做反向貸款。

2008年美國國會通過新法律，准許FHA來接管反向貸款，Home Equity Conversion Mortgage ( HECM) ，從此，反向貸款又開始流行起來。2008年7月起，新規定准許年長的朋友，可以用這筆貸款去買新房子，這樣一來就幫助了許年長的朋友‧解決了他們住房的問題。

反向抵押貸款的基本要素是： 1.   必須是自己居住的主要住宅   your primary residence    2.  屋主其中一人，其年齡必須在62 歲以上    3. 借貸的房屋要有凈值 51%以上   4.  屋況要在 HUD 的標準之上   5.  擁有居住執照的房子  A certificate of occupancy  ，房子要有合法執照。   6.  房屋產權要抵押給銀行  7.  屋主要負擔地產税、房屋保險費   8.  屋主要負責維修房子   9.  房價以62.5萬為限，房價超過上限者，其淨值不再計算在內，換句話說，一般貸款額以31.25萬為上限    9.  屋主必需是己接受過專家咨詢 / 輔導過的人  You must complete counseling with a HUD-approved counseling agency.

根據規定，符合條件申 請反向抵押貸款的人，首先他必須年滿62歲，(有些金融機構的規定是65歲 ) ，在其他條件相同的情況下，年齡越大，獲得的貸款額越多。此外，申請反向抵押貸款的人，必須擁有屬於自己的房子， 而且這個房子必需要有「凈值」，凈值越高，可以得到的貸款也就越多。

舉例來說：一個70歲的人，有一棟凈值32萬美元 的房子，那麼他可能得到的貸款，就比只有25萬美元凈值的屋主要高。而一個80歲的人，有一棟凈值32萬美元的房子，那麼他可能得到的貸款額，要比 62歲的人多。

房子市價的大小，會影響到貸款額的上限，房價的上限以62.5萬為限。例如：
房價市值100萬， 先生70歲、太太63歲，他們的貸款額上限是$315,818.。
房價市值70萬， 先生70歲、太太63歲，他們的貸款額上限是$315,878.。
房價市值62.5萬， 先生70歲、太太63歲，他們的貸款額上限是$315,625.。
房價市值52.5萬， 先生70歲、太太63歲，他們的貸款額上限是$265,125.。
 
配偶年齡的大小，它也會影響到貸款額度的最上限
如果配偶其中之一的年齡低於62歲，他也會影響到貸款額的上限。例如：
房價市值80萬， 先生70歲、太太63歲，他們的貸款額上限是$315,878.。
房價市值80萬，先生70歲、太太43歲，他們的貸款額上限是$247,073。

詳情可問銀行貸款專員與貸款公司。

當然，除了屋主年齡、房屋凈值之外，影響反向抵押貸款額的因素還包括利率高低、房價變動、房價淨值、政府對貸 款額度的限制等因素。

反向抵押貸款的特點是： 1.  不查信用  2.  不查收入  3. 無需月供款   4. 你可以一輩子住在同一幢房中，無需擔心付不起月供款。

一般在申請房屋貸款時，銀行是十分重要個人的信用、收入等因素，但對於申請反向抵押貸款的人，銀行對個人的「信用與收入」並不要求。   

傳統的房屋貸款– 傳統的房屋貸款是你借出一筆錢之後，你就要按合約付月供款，付上15年或30年，直至你還清所有的欠息及本金，你每月付月供款的作用是在減少你的負債。在同時，你房子的淨值，年年在增加中。

反向的房屋抵押貸款–  反向的房屋抵押貸款是你借出一筆錢之後，例如：一次提領20萬元，銀行它容許你，你每月不需付月供款給銀行，但是銀行它會用記帳的方法 ，每月會增加你一筆欠債，因此你欠銀行的錢 (利息加本金) 會年年增加。你每月欠債的作用是在減少你的房屋淨值，同時，你的負債年年在增加。

註：反向的房屋抵押貸款，銀行借給你的錢，最高不能超過房屋估價的55%。

如果你還有舊的房貸未完全付清，這時你可以利用從反向貸款借到的錢，去付清前一個貸款。Reverse mortgage to pay off 1st traditional mortgage。【美國反向房屋抵押貸款（二）】