出租舊屋買新屋 增收入易貸款

購屋者面臨的最大障礙之一，是證明有足夠的收入來支付債務和房貸，否則就難以獲得貸款。有鑑於此，一條鮮為人知的放貸規定允許你證明有更多收入，但是你必須把新房或現住的房子變成出租物業。

你可利用物業預測可獲的公平市值租金來證明有更多收入，但是你必須符合以下的財務規定才有資格：

淨值規定：也就是購屋的頭款，或是現住房屋的淨值，後者的定義是所欠貸款和房屋價值之間的差距。若你買房子，你可利用預測市值租金來支付房貸，但是你需付20%頭款才能利用此一策略。

付了頭款之後，例如新物業的房貸每月是2400元，你現住房子可收到的預測租金是每月2200元。放貸業者會扣掉25%的空置率來防範違約，租金乘以 75%意味每月你會多出1650元的收入，也就是說你現在每月只要付750元的房貸，而不是2400元。

若沒有足夠的錢同時買房和支付另一房子的房貸，但你在主要住所擁有30%的淨值，且想把該房出租，那麼適用相同規定，放貸業者會計算市值租金的75%來抵銷房貸還款。例如現住房子的每月房貸是1700 元，新物業的房貸則為3000元。預測市值租金為1600元，乘以 75%就有1200元來抵銷債務，也就是說每月房貸將是3500元，而不是原來的4700元。

費率較高：利用這種方法要注意的一點，是申請房貸來購買出租物業較花錢。放貸業者對出租物業貸款所定的利率，比主要住宅貸款的利率高四分之一個百分點。但是多數業者會允許預測市值租金幫助你符合貸款資格。

準備出租物業的文件：購買出租物業，會有較高的估價費。傳統貸款估價要花400元到 500元，出租物業可能為 650元到 700元。你也要花錢準備公平市值租金調查和營運收入報表，來作為出租物業估價的一部分。

貸款竅門一：購屋作為投資時，新屋不一定要出租，貸款才能獲准。不過你若把主要住所變成投資物業，就要提供文件、支付額外的估價費、提供已簽署的租約、以及押金存進銀行帳戶的證明。

貸款竅門二：若把主要住所變為投資物業而沒有付錢進行估價，多數業者有一種方法利用物業附近的其他房屋成交數據來計算估價，可以這種方法來取代。

資料來源：worldjournal