地產投資的省稅策略

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許多華人喜歡買房出租。在美國，從稅務角度講，房屋出租是不錯的投資。首先，長期房屋投資收入適用於0-20%稅率，比普通收入10%至39.6%稅率低得多。再來，房產費用如整修、維持、折舊等也都是可以省稅的很好項目。

瞭解地產出租和買賣的稅務項目很重要。當年初申報聯邦稅表時，人們都要在稅表上記錄租金和花費，營利或虧損都會顯現在稅表上。當擁有出租房產後，投資人每年都可以劃去一部分費用，如整修、維持費、修理費，管理費、保險、廣告費、佣金、辦公室費用、交通費等等雜費。房屋是一般人最大的資產，房屋購買成本及改建整修費用，由於使用年限超過一年，他們必須把這些裝修資本化（capitalize），通過折舊（depreciation），來抵消其費用。這就是說，投資者要把這些費用以數年來劃分折舊，住家的房屋折舊期限是27.5年，商用房是39年，所以住屋和商用房每年分別抵消27.5分之一和39分之一。

當你購買出租房產時，你通常會長期擁有這個房產，而房產是要分年折舊。首先，你要把購買這個房產的價格分成土地價格和建築價格。你可以用稅務局、房產評估師和保險經紀對建築費用的估計價格。建築物要折舊，但是土地不用折舊，因為從理論上講土地價格部分不會耗盡（not used up）。

下面用例子說明。你花費100萬元買了一個房屋。稅務評估師估計土地值37.5萬元，而建築的價格是62.5萬元。國稅局對住家的房屋折舊期限是27.5年，你就可以用折舊費用抵消你的租金收入。這個房屋的每年折舊費用是2.275 萬元。用這個折舊費用乘以你的邊際稅率（marginal tax rate）得出，大約每年你可以節省稅錢約在六、七千元左右。購屋後，你花費1.5萬元修建一個走道。如果這個走道有15年的生命週期，你可以用15年除以1. 5萬元，得出1000元。這就是說，你每年可以抵消1000元的費用。

如果出租房產有貸款，在前幾年有貸款利息時通常會出現稅務虧損（taxable losses）。這個稅務虧損可以降低你的課稅收入。下面舉個例子說明這個稅務虧損是如何計算的。

假設一棟房屋的每年租金收入是6萬元，其花費包括每年地稅、保險、維護費等是2萬100 元（35%），貸款利息3.6萬元，折舊費用2萬5500元，共計8萬2500元。收入6萬元減去支出8萬2500元，虧損2萬2500元。這個虧損將會降低你的課稅收入。這個例子顯示，擁有出租房產，雖然稅表上是2萬2500元虧損, 但是口袋是有剩餘現金3000元，因? 折舊費用2萬5500元是帳面費用，不是真正現金費用。

根據你的收入和申報狀態，你有可能因? 房屋出租可以少繳聯邦所得稅。如果你的收入（AGI）是9萬元，現在因?這個房屋出租2萬2500元虧損，你的收入降低到6萬7500元，你可以節省幾千元稅錢。

課稅收入究竟真正能夠降低多少，取決於你的收入。收入（AGI）超過10萬元的計算起來可能比較複雜，降低課稅收入有一定的限度。這個限度稱為被動活動虧損限度（passive activity loss limitation）。假如你的調整後總收入（AGI）超過10萬元，或你的房屋出租虧損超過2.5 萬元，你也許不能馬上用這些虧損全部抵稅。如何減低你的收入，建議諮詢你的會計師商討適合你的策略。

針無兩頭利。享受過折舊優惠的屋主，一旦將房屋出售，就會產生奪回折舊（depreciat on recapture）的問題，奪回就是國稅局要對那些折舊費用收稅，其最大的稅率為25%。這就是說，當房屋售出時，過去用折舊費用獲得的稅收好處就會交回。這對那些賣出出租房的人們可能會產生重要的稅務影響。因此，有些房屋的投資者想出一個方法，就是不申報折舊，以避免將來的奪回稅（recapture tax）。但是，這個策略並不奏效。從稅務計畫的角度講，納稅人應該申報折舊，獲得目前的稅務減免。因為按照稅法，不管你現在有沒有用折舊費用抵稅，你將來都要加回折舊。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal