房貸提前還本金 降有效利息

路透報導，許多屋主持有的房貸利率比目前市場行情高出許多，希望趁著近年來利率走低辦理重貸，以降低每月房貸還款。但新澤西州房貸研究公司HSH.com的葛畢格（Keith Gumbinger）說，屋主即使沒有趕上這波重貸潮，其實也可以透過提前償還房貸本金的方式，降低實際支付的有效利率。

提前償還房貸本金並不會真的降低名目利率，但會降低屋主在整個房貸還款期限內所支付的利息總額。不符合重貸標準，或房貸餘額過低、以致於重貸並不划算的屋主，都適合採用這種作法來降低有效利率。

舉例而言，一屋主最初申請了25萬元的房貸，30年期的固定利率為6%。18年後他已償還22萬7355元，另剩下12年本金加利息的餘額共6萬2241元。在房貸餘額這麼低的情況下，一般機構多不願提供重貸服務，而重貸產生的過戶費也不會划算。

不過，屋主若是每月額外償還200元房貸本金，便可以提早兩年還清房貸，且少付1萬925元的利息。換算回來，屋主在這最後12年中所支付的有效利率，從6%降為5.36%。

葛畢格在其公司的網站HSH.com提供幾種計算公式，譬如Prepayment Refinance（PreFi） Calculator可代為估算每月多償還定額本金後的有效利率；而LowerRate Calculator則可讓使用者估算若想取得特定有效利率，每月需額外償還的本金金額。

對於有意採用這種方法降低有效利率的屋主，路透另外提供以下幾點考量：

一、適用範圍較窄

一般而言，持有老房貸又無法申請重貸、房貸利率很高、且希望趕緊擺脫房貸，以重新享有運用現金自主權的屋主，才會傾向採用這種作法。

二、比較機會成本

如果你可以藉由投資賺取比降低房貸利息更高的報酬率，那你並不需要用這種方法提前擺脫房貸。Bankrate.com資深財務分析師馬克白（Greg McBride）說，個人若適用25%的稅級，在考量房貸利息抵稅優惠的情況下，6%房貸利率其實僅相當於4.5%左右。

三、考慮資產流動性

馬克白說，「當你用白花花的現金或變賣其他資產來提前償還房貸，那些錢就會被定死在這棟房子下，你的資產流動性也會大幅減低」。

來源：worldjournal