美國住宅房產稅大揭秘

近期，來自美國稅收政策中心（TPC）的研究人員哈里斯（Benjamin Harris）和摩爾（Brian Moore）發布了《美國住宅房產稅》（Residential Property Taxes in the United States）研究報告，其分析數據來源於2007-2011年間的美國社區調查（American Community Survey）數據。該研究報告認為住宅房產稅負擔最重的縣位於紐約州和新澤西州，負擔最輕的縣位於阿拉巴馬州和路易斯安那州。大部分縣徵收的住宅房產稅在每個房主每年1000美元左右，佔房產價值的1%以下。

美國稅收政策中心（Tax Policy Center，簡稱TPC）是由美國城市研究所（Urban Institute）和美國布魯金斯學會（Brookings Institution）共同成立的研究機構。其總部坐落於華盛頓，TPC致力於針對當前和長期的稅務問題，進行獨立分析，並向公眾和政策制定者傳達其研究成果。

綜觀美國不動產稅

在美國，幾乎所有的地方政府都會對不動產徵稅，這些不動產包括：土地、商業地產以及家庭住宅。美國居民不動產稅的負擔主要由兩個因素決定：不動產稅率和徵稅基數。徵稅基數也是由兩個因素決定的：不動產的評估價值（assessed value of the property）和評估率（assessment ratio）。其中，評估率指的是不動產評估價值中需要被徵稅的比例。不動產的評估價值會基於該不動產購買價值而定，或者隨著其市場價值的變化而發生改變。對於家庭住宅的擁有者而言，其要承受的住宅房產稅（residential property tax）的負擔是巨大的，在美國住宅房產擁有時間中位數期間（median home ownership duration），該稅占到總住房成本的1/4。政府已製定了一系列法律來減輕因民眾不動產稅而產生的負擔。

針對於不動產稅收，經濟學家的意見呈現出明顯的兩極分化。許多經濟學家認為不動產稅是一項“利好稅收”，能為當地設施的維護和改善提供資金支持。另外一些經濟學家認為，徵收不動產稅在一定程度上會扭曲經濟投資決策。

美國社區調查（ACS）

每年，美國人口調查局（Census Bureau）都會主持美國社區調查（American Community Survey，簡稱ACS）。 ACS的數據是參與者自我上報的，且只反映了住宅房產稅，不包括針對商業或者工業所用不動產的稅收。但是，由於參與調查者並不准確知道其房產價值或具體住宅房產稅的金額，可能導致研究結果產生一定誤差。

ASC會收集關於以下幾個方面的數據：家庭人口構成及經濟特徵，包括年齡、性別、婚姻狀態在內的基本信息，本科學習領域，電腦及互聯網使用情況和醫療保險情況等。調查數據會在收集完整後的一年公佈。 ACS每年會得到大約3,000,000萬的住宅房產地址信息。

ASC的數據還包括特定的住宅房產的預估值，包括繳納的住宅房產稅和住宅房產價值。 2005年起，ACS開始從縣級層面（county level）收集數據。

平均縣級住宅房產稅趨近每年1000美元

根據哈里斯和摩爾的《美國住宅房產稅》研究報告，平均縣級住宅房產稅負擔（average county-level residential property tax burden）趨近於每年1000美元，一小部分縣高於這個水平。 2007年至2011年間，60%的縣的平均住宅房產稅負擔在500至1500美元之間。 13%的縣要低一些，而27%的則要更高。在高於平均住宅房產稅負擔的縣里，很少有縣的平均年住宅房產稅賬單會超過4000美元。僅有9個縣超過8000美元。  

大部分縣住宅房產稅佔房價中間值的比例低於1%

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2007年至2011年間，住宅房產稅佔房價中間值比例低於1%的縣占到總數的60%；比例在1%-2%之間的縣佔37%；比例高於2%的縣只占到3%；比例高於3%的縣僅有5個。  

各縣住宅房產稅負擔不同主要是由於各州稅收制度不同

每州的住宅房產稅繳納金額不盡相同。大部分州平均每戶的住宅房產稅金額在1000-3000美元之間，但是也有不少州在此範圍之外。 2007年至2011年間，有10個州的平均住宅房產稅超過3000美元。 8個州（大部分在南部）的平均住宅房產稅不超過1000美元。除了14州，其餘各州的居民繳納的住宅房產稅額佔房產價值的比例在0.5%-1.5%之間。在特拉華、夏威夷和路易斯安那3州，該比例不高於0.5%；在康涅狄格、伊利諾伊、密歇根、內布拉斯加、新罕布什爾、新澤西、紐約州、北達科他、得克薩斯、佛蒙特和威斯康星這11個州，該比例高於1.5%。

各縣住宅房產稅負擔的不同主要是由於各州稅收制度的不同，而不是由於縣級層面上稅率的不同或房價的不同。但是，一些州的州內各縣呈現較大的差異。例如，不管是從繳納的住宅房產稅金額方面，還是從住宅房產稅佔房產價值的比例方面，紐約州就呈現出比其他各州更為明顯的州內各縣差異。同時，紐約、伊利諾伊、新澤西和弗吉尼亞這5州在住宅房產稅金額方面呈現較大的差異；而賓夕法尼亞、密歇根和德克薩斯這3州在住宅房產稅佔房產價值的比例方面呈現較大的差異。

加州、伊利諾伊和東北部居民繳納的住宅房產稅金額最高

根據此份報告，加州、伊利諾伊和東北部的居民繳納的住宅房產稅金額最高，這反映了該些地區較高的房價。位於這些地區的縣年平均住宅房產稅繳納金額等於或高於3000美元。直接以具體金額比較住宅房產稅負擔是有欺騙性的，因為這些具體金額在很大程度上是由房價，而不是由稅率決定的。例如，住宅房產負擔最輕的10個州的平均房價是127,341美元，而住宅房價負擔最重的10個州的平均房價是356,085美元。

繳納最高金額的住宅房產稅的房主主要集中在紐約城（New York City）附近各縣。威徹斯特（Westchester）、拿騷（Nassau）、卑爾根縣（Bergen）的平均住宅房產稅負擔最重，均超過8500美元，這在某些程度上反映了該些地區較高的房價和當地政府對於不動產稅的較高依賴。在住宅房產稅負擔最重的25個縣里，有23個縣位於紐約州和新澤西州；而在24個平均住宅房產稅在250美元以下的縣里，大多數都位於阿拉巴馬州和路易斯安那州。

東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產稅佔房產價值比例較高

根據報告，東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產稅佔房產價值比例較高。值得注意的是，一些從金額上來看住宅房產稅較為適度的地區，若從占到房價比例這一方面看，住宅房產稅負擔則顯得更重。這些地區包括密歇根州、內布拉斯加州、北達科他州和俄亥俄州的部分地區。一般情況下，在住宅房產稅負擔重的地區往往很少或根本沒有其他的地方稅。

報告來源：http://www.taxpolicycenter.org/Uplo​​adedPDF/412959-Residential-Property-Taxes.pdf

圖片文章來源：僑報網