外國人在美國購買房地產的貸款和稅收問題

2012年，懷俄明州只有一個居民的小鎮比福德上網拍賣，起拍價10萬美元，一位越南企業家以90萬美元壓倒幾十位美國和外國買家，成為美國人口最少的小鎮的新主人。有人問：外國人可以在美國買地買房嗎？答案是肯定的。
    
1980年代之後美國新建的典型市郊社區房屋（美國住房和城市發展部網站）
    
美國聯邦政府從來沒有禁止外國人在美國購置房地產，倒是歷史上有一些州曾經制定過法律，禁止外國人在該州買房買地，例如1913年加州就立法規定外國人只能租房不能買房，而且租房的合約不得超過3年。這些法律大部分要么已經被廢除，要么經由法院裁決違反美國聯邦憲法，從而失效。只有個別州還保留著這個古董，實際上並不實行，因為行政部門知道如果實行的話，一定會吃上官司，而且肯定會敗訴。但是立法部門因為種種原因，遲遲未能採取行動，以至這種陳腐的條款還潛藏在那些塵封多年的法律文書裡面。    

但是政府不限制，並不等於市場對外國人也一視同仁。
    
如果外國人有條件用現金或資產將購房的所有費用一次付清，那當然另當別論。這樣的買家哪兒都會歡迎，唯一的條件是能夠證明這筆錢是你的合法財產。懷俄明州比福德鎮的拍賣，買主在美國的親友為他支付了10萬美元的首付，他將

在30天內付清餘款，就應當屬於這一類。

絕大多數人通過銀行貸款在美國買房。貸款的一個基本條件就是買主要有還貸能力，要么有穩定和足夠的收入，要么有可靠的、可以變現的資產作為抵押。所以代表賣主的貸款機構一定會對買主進行嚴格的審查，在合格的買家當中挑選最可靠的一位，這位買家並不一定是出價最高的。因而外國人（這裡指稅法裡的非美國人）常常沒有美國的社會安全號碼，也沒有足夠的信用歷史，貸款公司很難查驗他們的收入、資產和還貸能力，所以對他們購置房地產就會更加嚴格。    

外國買家想要取得貸款，條件比美國人苛刻。一般來講，貸款機構要求外國買主繳納的首付為房價的50%，大大高於美國人的20%，而且餘額的貸款利率也會比較高。今天美國購房貸款利率低於4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們能夠拿到的利率會在5%甚至更高。    

另外一個問題是語言和文化障礙。作為貸款必要條件的收入和資產證明需要翻譯和公證，而在某些國家這可能成為一個嚴重的問題。在匹茨堡地區經常為外國人和留學生辦理購房手續的經紀人杰弗裡‧貝內特（Jeffrey Bennett）就曾經遇到過這種情況。一個外國研究生想要買房，聲稱自己在國內有足夠的收入可以作為擔保，但是又不願意將所有的收入都列在貸款申請表上，因為擔心一旦被國內稅務部門發現，他在自己的國家需要交的稅將超過他在國內申報的收入總數。    

作為在美國留學的外國學生，如果有長期在美國居留的打算，取得美國的社會安全號碼之後，就應該逐步建立自己的信用，例如按時交納房租和水電電話等賬單，申請並儘量使用信用卡，按月足額繳清欠款。這樣一旦有了穩定的收入，貸款購房就水到渠成了。

聯邦政府對外國人在美國買房買地雖然沒有限制，但是對他們出售房地產則有專門規定。
    
除開個別領域及行業，美國一貫鼓勵外國人在美國進行投資，優惠條件是，除了利息和股份分紅需要納稅之外，投資的資本利得免稅，即低價買進、高價賣出所獲取的利益不用納稅。
    
美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，儘管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%。但是外國人如果賣掉房地產之後一拍屁股走人，國稅局幾乎無法按照房地產的買賣差價計算並追索欠稅。
    
房地產市場幾乎關係到所有美國人的利益，如果在這個領域也讓外國人佔便宜，政府則有“崇洋媚外”之嫌，於是1980年國會制定了“外國人房地產投資稅收法”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）。自此，外國人在美國購置房地產之後出售獲利的部分也要納稅。    

FIRPTA規定外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，並且填寫8288和8288A兩份表格，在成交後的20天內與預扣款項一併上交國稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。

買方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨1萬美元的罰款。
    
外國人在美國購買房地產，還有其他一些稅務上的事務需要打理。例如如果買房是用來出租，則政府通常會徵收租金的30%作為所得稅。業主也可以選擇明細報稅的辦法，即從租金裡扣除管理維護費用以及折舊，如果有盈餘則在年度報稅的時候加在收入裡面，虧損的話則可以沖減收入。    

外國人購買房產之後，還要和美國人一樣每年向地方政府繳納不動產稅，現在大多數地方這項稅率是年初土地和房屋估值總和的1%到2%。

以上凡涉及稅務方面的具體問題，只能作為參考，實際操作應以聯邦和地方稅法為準，穩妥的辦法是聘請專業涉外會計師處理。

來源:美國資訊網