4另類房產 難貸款

如果不想買千篇一律的單家庭房屋，而是準備買某種另類的房子，如以下四類房屋，買主就要三思，因為可能不容易拿到貸款。

一，製造房屋(Manufactured Homes)

製造房屋可能無法取得傳統房貸銀行的信任，因為這種房子具有移動性的特點。既然可以移動，也就能被拆散，從而成為銀行的隱憂，擔心他們的貸款面臨風險。

與模塊房和預構房不同，製造房屋是買下後，運到房址固定在永久地基上。向這種房屋提供的貸款，都由聯邦房屋管理局(FHA)擔保。

FHA對製造房屋做出若干規定，如賣家不能提前運送，也就是說，如果製造房屋買下之後，在安裝前如果搬運了兩次以上，就不符合FHA 的貸款條件。

製造房屋的安裝必須由擁有特殊知識的工程師承擔，因為他們熟悉房屋的結構，懂得如何可把房子永久固定在地基上。

購買製造房屋的買主，信用分平均約需640分。

二，模塊房屋(Modular Homes)

建造模塊房屋比較容易拿到貸款，預先構造好的模塊房是分成幾個單元運來，在現場進行組裝，與建造單家庭的房屋類似。由於房屋是建在地基上，因此銀行認為，模塊房屋的風險較小。

模塊房屋如果是借貸人的主要居所，可拿到最多96.5%的「FHA擔保貸款」(FHA Insured Loan)，和最多95%的傳統房貸。

有關模塊房屋的規定﹕這種房屋其實與單家庭房屋相似，房貸的規定和FHA與傳統貸款幾乎一樣。

買模塊房屋若想獲得FHA貸款，平均約需信用分620分，與傳統貸款的要求相同。

如果貸款超過41萬7000元的郡府最高限額，就要繳納10%的首付。

三，不保修的共有公寓(Non-Warrantable Condominiums)

所謂不保修的共有公寓樓，是指那些不能賣給房利美和房地美公司的共有公寓，因此，許多銀行通常不會給這類房屋提供貸款。

共有公寓之所以得不到保修，主要是因出現以下幾種情形﹕一是某人和某單位擁有共有公寓的主要股份，並把房屋租出，以作為收入來源，致使共有公寓樓內的非屋主比重超過了屋主；二是共有公寓的屋主協會面臨法律訴訟，能否得到保修，還要看官司的類別與程度而定。

如果共有公寓建設計畫的最後階段沒有完成，則一般不會成為不保修的種類，因為共有公寓的建設計畫通常需要好幾個階段才能完成。

不保修共有公寓的規定﹕需向銀行提供屋主協會的問卷調查表，表格的全部問題都要填寫，以使銀行確定是否可提供貸款。如果銀行認為不可保修，擁有人就要尋找能提供貸款的銀行，如今畢竟有許多銀行願為這種共有公寓提供貸款。

願為不保修共有公寓提供貸款的銀行，可向屋主提供95%的貸款，信用分至少要達到680分，但房屋應是借貸人的主要居所。

四，房間與車庫的改建(Converted Rooms/Garage)

如果房間和車庫經過改建，而且是按照房管部門的許可合法改建，就可自動獲得貸款。但改建更多時候是沒有許可的非法施工，而未經許可合法改造的房間，就不能列為房屋的增值部分。

改造的房間最終都要經過評估，多數評估最後要決定房屋是否有未經許可的改造。如果評估師沒有指出，屋主要在改造後的房屋採取任何行動，就能被放貸銀行接受。

有關房間改建的規定﹕如果房屋評估師簽名，認為房間改建是由專業人員按許可完成的，只要評估師不提出任何修改要求，如把改造部分恢復成原樣，屋主也就不需要採取任何行動。

評估師可能會認為，未經許可的改建雖然符合衛生和安全標準，但他們如果對未經許可的改建仍心存顧慮，也就不會在評估報告上簽字。

來源：worldjournal