舉例說明美國房價、房屋稅、遺產稅及其他

前幾年美國的房屋市場經歷了泡沫破裂的巨大震盪，房價下跌逾三成，有些泡沫嚴重的地區，房價下跌超過七成，比如拉斯維加斯、佛羅里達的許多地方等，使得許多外國人感到美國的房價相對很便宜。不過，需要指出的是，在美國購房，除了房價因素外，還必須考慮房產稅的因素。
    
大致來說，房產稅的年稅率基本上在房屋價值的1%上下波動。房屋稅並非由聯邦政府徵收，而是各個州以及地方政府徵收的，不同的州有不同的稅率，同一個州內不同的縣、不同的市鎮也有不同的稅率，加上房屋價值的計算方法不同，各地的免稅標準也不同，所以房產稅可說是五花八門，十分複雜，這是美國稅制的特點。
    
以下舉一例，看看房產稅的具體情況。
    
切維蔡斯位於馬里蘭州的蒙哥馬利縣，這個區域內的房子，除了要交州的房產稅外，還要交縣的房產稅，另外還要交切維蔡斯地區的房產稅。上一篇文章中提到的康涅狄格大道6809號的房子叫價為94.9萬美元，但政府對房子的估價是83.5萬美元，2012年7月1日至2013年6月30日年度的房產稅為：

• 州稅：稅率0.112%，應交稅935.2美元
• 縣稅：稅率1.003%，應交稅8375.05美元
• 地區稅：稅率0.02%，應交稅167美元

    
合計交稅：9475.05美元，由於縣政府有692美元的退稅規定，所以實際交稅額為8846.05美元。
    
根據馬里蘭州的規定，每年的房產稅分兩次繳納，每次繳納一半。第一次的截至日期為9月30日，第二次的截至日期為12月31日。
    
從以上例子看，一棟近95萬美元的房子，平均每個月需要交納的房產稅大約為790美元。而應繳稅款中，占大頭的主要是縣稅，州稅以及地區稅所占比例極少。
    
有讀者也許會問，買了房子後，房產稅貌似負擔比較重，如果付不出房產稅怎麼辦？眾人皆知美國的稅法很嚴，但稅法之外，也不是沒有人情的，就拿房產稅來說，如果收入較少而沒有能力負擔房產稅的話，可以申請減免，減免的額度根據收入而定。每年政府寄出房產稅帳單的時候，就會附帶一份如何申請減免稅的說明。
    
按馬里蘭州的規定，家庭年收入在6萬美元以下的，都可以申請免稅，具體的做法是根據收入不同劃分不同檔次，定出最高交稅額，超過的部分，就可以免去。比如：

• 年收入在8000美元以下者，不必交一分錢的稅；
• 年收入1.6萬美元者，交稅上限為420美元；
• 年收入2.4萬美元者，交稅上限為1140美元；
• 年收入3萬美元者，交稅上限為1680美元；

    
超過3萬美元不到6萬美元者，每增加1000美元的收入，交稅上限提高90美元，也就是說，6萬美元收入者交稅上限為4380美元。
    
每個不同的收入段有不同的交稅上限額，超過這個額度的房產稅便可以免去。比如交稅上限為1500美元，如果實際房產稅為2000美元，就可以免除500美元的稅。
    
根據這個規定，房產稅在收入中所占的比重是隨著收入逐漸增加的，比如收入1.6萬美元者交稅比重為2.625%；收入3萬美元者交稅比重為5.6%；收入6萬美元者交稅比重為7.3%。這樣的規定，還是十分合理的，因此是否負擔得起房產稅不是一個真正的問題，負擔得起的人必須繳納，低收入者也不必過於擔心。
    
除了房地產稅減免規定外，屋主如果對政府的房屋估價不滿意的話，也可以提出復核申請，因為房屋估價直接影響房產稅，所以許多屋主都不希望自己的房子被高估價，這也是為何房屋估價往往比售價低的原因之一。
    
說到房屋估價，各地也是不同的，比如馬里蘭州的蒙哥馬利縣每三年估價一次，而鄰居弗吉尼亞州的費爾法克斯縣則每年估價。還有一些州，比如加利福尼亞州則直接根據買入價計算房產稅，這個方法有利有弊，有利的是計算簡單，同時根據房屋成交市場價計算，比較符合目前的狀況；不利的是有些屋主在許多年前買入房子時的房價與現在的房價相差很多，但只要房子不賣出，依然按原來的房價交稅，有些現值百萬美元的房子，還是按20萬美元交稅。
    
至於遺產稅則是一個十分複雜的計算過程，規定繁瑣，聯邦政府有聯邦政府的法規，各個州也有各個州自己的規定，難以概述。不過，聯邦政府有一個免除遺產稅的法規，根據這個法規，2001年至2012年的遺產稅免除額是：

• 2001年675000美元
• 2002 年100萬美元
• 2003年 100萬美元
• 2004年150萬美元
• 2005年150萬美元
• 2006年200萬美元
• 2007年200萬美元
• 2008年200萬美元
• 2009年350 萬美元
• 2010年取消遺產稅一年
• 2011年500萬美元
• 2012年512萬美元
• 2013年預定為100萬美元

    
從上表看，聯邦政府的遺產稅免征額十多年來不斷提高，假定某人在2002年繼承了一筆300萬美元的遺產，按規定減去100萬美元的免稅額，還必須繳納200萬美元的遺產稅，但到了2008年以後，繼承300萬美元的遺產，卻一分錢的稅都不用交。
    
2001年布希政府通過大規模減稅法案，曾規定到2010年時，免去一年的遺產稅，然後在2011年時再恢復100萬美元的免稅額；但2010年底國會通過了新的法律，將2011年的免稅額大幅度提高到500萬美元，2012年為512萬美元，2013年再改為100萬美元，回到2003年的水準。
    
目前美國正面臨四年一次的大選，有關稅法的爭論是民主、共和兩黨爭執的焦點之一。提高免稅額勢必減少政府收入，要不要恢復100萬美元的免稅額，看來又將是一場爭論，富人、中低收入階層各有自己的看法，也會用投票表達立場。