如何將房屋不動産變可動産？

華人喜歡將房子稱為不動産，但是你知道嗎，現在有幾種的貸款方式可以讓不動産變成可動産，通俗的説，就是可以從房子中拿錢出來用。買房是人生裏面的重大投資，很多人會把他們大部分的儲蓄投資到房産中。如果緊急事情發生，就很有可能出現缺乏資金週轉的問題。

這樣的貸款共有四種

1.Cash Out Refinance Mortgage （融資重貸）
2.Home Equity Loan（房屋凈值貸款） 
3.Home Equity Line of Credit（房屋凈值信用額度）
4.Reverse Mortgage（反向貸款)

其中反向貸款主要是針對老年人“以房養老”。其餘三種貸款都是可以從房屋中拿錢出來，他們的區別在於，Mortgage 是一個房屋的主要貸款 (First Lien第一留置權), 因此房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度就是第二貸款，在最主要的貸款之外再申請的貸款類型。不僅叫法不同，實際上這些貸款的作用也不同。

什麼樣的房子才能cash out?

房屋凈值是不動産變成可動産的前提條件:房屋凈值可以解釋為房産價值減去房貸欠款。

例子一，如果一個房産價值$50萬，沒有欠房貸，那麼房産凈值就是$50萬。

例子二。如果房産價值$50萬，業主欠$40萬房貸，那麼該業主的物業的房産凈值就是$10萬。

大部分銀行除了看房産凈值之外，還需要看貸款比例， 一般是以房屋價值的75% -80%。因此，在例子一中，房産凈值是$50萬的話，而最高貸款比率是80%，那最高貸款額度就是$40萬。而在例子二中，該房産已經有$40萬的房貸，那已經是貸款的最高額度了，他就無法做凈值貸款的任何一種。 

融資重貸 (Refinance Cash Out Mortgage)

融資重貸是重貸的一種。我們可以説是普通重貸，就是民眾希望改變原來的貸款條件，比如降低利率，縮短還款期限，於是辦理一個重新貸款。融資重貸不僅達到改變原來的貸款條件的這個目，同時，還能多拿出一筆錢出來用。

辦理融資重貸，新的貸款會把現有的房貸先付清，之後把剩餘的貸款額兌現。

房屋凈值貸款 銀行通常不會局限如何去使用它，一般是作為房屋裝修，大學學費，或者是投資用途等等。

融資重貸和房屋凈值貸款，在申請手續上是一樣的嗎？ 
 
貸款機構都要審查信用、收入，和正常貸款的手續是一樣的，也有手續費。但房屋凈值貸款更簡單些。

大多數情況下，房屋凈值貸款是一個較小的貸款金額, 由於貸款金額較小，銀行可能需要更少的步驟，如免去房子的全面評估, 另外，由於貸款金額較小，費用會少一些。房屋凈值貸款利率通常比信用卡貸款或個人貸款等高利率的借款較低。

一種更靈活的貸款方式：Home Equity Line of Credit

房屋凈值信用額度，Home Equity Line of Credit，也就是HELOC，在華人社區中，房屋凈值信用額度比房屋凈值貸款更受歡迎。房屋凈值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋凈值信用額度批下，這是很好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用過任何的貸款金額，貸款者無需付任何利息。 

不同的借貸機構可能會有不同的房屋凈值信用額度計劃

貸款期：房屋凈值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年後有欠款的話，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋凈值信用額度會關閉。

怎樣使用房屋凈值信用額度：當貸款人的申請通過後，可以隨時以寫支票的方法來使用房屋凈值信用額度。

付款方式：大部分貸款機構只需要貸款人每月還利息。我們只需要在使用貸款款項後才需要付利息。如果想償還本金，只需要付貸出的金額，而不是全部批出的貸款額。

迴圈信貸：我們可以隨時付清貸款本金，再重新從信用額度借取，如果把貸款本金付清為零，則需要確保貸款銀行知道你希望保留該信用額度，而不是關閉信用額度。

費用：大部分貸款機構會為貸款人付過戶費用，但貸款人仍需在過戶當天付稅和雜費。每家貸款機構都有不同的收費準則，我建議貸款人在提交申請之前先了解清楚相關費用。如簽署文件之後改變主意,也有3天時間取消已批准的貸款。

大部分房屋凈值信用額度是有不同的利率，它剛開始會有較低的每月償還費用，但往後會有所改變。貸款機構會用指標作為參考，如基本Prime Rate，來決定增加或減少利率。

貸款者最好向貸款機構了解清楚他們是用哪一個指標作為參考，還有會改變多少，什麼時候會改變。還有要查詢改變的上限，看最高會改變多少。因為利率是浮動的，它會上升或下降，如果需要長時間來償還信用額度，我們需要考慮利率浮動所産生的因素。

一種更靈活的貸款方式：Home Equity Line of Credit

房屋凈值信用額度，Home Equity Line of Credit，也就是HELOC，在華人社區中，房屋凈值信用額度比房屋凈值貸款更受歡迎。房屋凈值信用額度是一個開放性的貸款，是一個浮動利率的信用額，一旦銀行把房屋凈值信用額度批下，這是很好用的，因為這個信用額度很靈活，如果貸款者沒有使用過任何的貸款金額，貸款者無需付任何利息。 

不同的借貸機構可能會有不同的房屋凈值信用額度計劃

貸款期：房屋凈值信用額度通常是30年期，頭10年是提取期，貸款人可以在頭10年提取信用額度。後20年是還款期，如果貸款人在批下信用額度10年後有欠款的話，貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過後，沒有任何欠款，該房屋凈值信用額度會關閉。

怎樣使用房屋凈值信用額度：當貸款人的申請通過後，可以隨時以寫支票的方法來使用房屋凈值信用額度。

付款方式：大部分貸款機構只需要貸款人每月還利息。我們只需要在使用貸款款項後才需要付利息。如果想償還本金，只需要付貸出的金額，而不是全部批出的貸款額。

迴圈信貸：我們可以隨時付清貸款本金，再重新從信用額度借取，如果把貸款本金付清為零，則需要確保貸款銀行知道你希望保留該信用額度，而不是關閉信用額度。

費用：大部分貸款機構會為貸款人付過戶費用，但貸款人仍需在過戶當天付稅和雜費。每家貸款機構都有不同的收費準則，我建議貸款人在提交申請之前先了解清楚相關費用。如簽署文件之後改變主意,也有3天時間取消已批准的貸款。

大部分房屋凈值信用額度是有不同的利率，它剛開始會有較低的每月償還費用，但往後會有所改變。貸款機構會用指標作為參考，如基本Prime Rate，來決定增加或減少利率。

貸款者最好向貸款機構了解清楚他們是用哪一個指標作為參考，還有會改變多少，什麼時候會改變。還有要查詢改變的上限，看最高會改變多少。因為利率是浮動的，它會上升或下降，如果需要長時間來償還信用額度，我們需要考慮利率浮動所産生的因素。

申請貸款時，需要考慮哪些？

1.房貸，融資重貸，房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度都是以房産作為抵押的債務，如果不能有效地付款，房子有可能會被法拍，因此會失去房産。  

2.房價有可能下跌，如果你在房價很高的時候申請貸款，以後，如果在房價下跌的時候賣出房子，賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。

房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬於借貸，會增加資産負債比例。

3.房子，賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。

3.房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬於借貸，會增加資産負債比例。

申請這些貸款之前，我們需要準備什麼？

貸款申請程式跟普通房貸類似，貸款機構會查看貸款人的信用分數，收入與債務的比例，貸款價值，還有相關的證明文件，例如稅單，銀行月結單，保險證明和房契等。

來源：美國中文網