房契轉名有講究

產權轉移是房產交易中最重要的一個環節，所謂產權轉移，也就是產權證上要更改名字，俗稱房契轉名。房契轉名看起來就是簽個字、改個名字這樣簡單，但事實上需要了解的知識很多。房契轉名可以簡單的歸納為兩種，一種是有償轉讓就是正常的房屋買賣，還有一種是無償轉讓例如贈予。

所謂有償轉讓就是普通房屋買賣交易的過程，交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問題產生。但是有償轉讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價格出售，比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有什麼問題，但是這個裡面涉及很多內容。

第一，就是產權保險，這套房產的交易價格是20萬，購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額是根據房屋的價格來定的，也就是說這套房屋一旦出現產權問題，產權公司只能根據20萬來計算理賠額。 第二是繳稅方面，這裡面可能涉及的稅主要有兩項：交易稅和資本增值稅。

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的，以剛才的例子來講，如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子，價格超過50萬的房產稅率是1.825%，需繳納1萬950元（60萬元乘以1.825%）的交易稅。如果是20萬的價格，稅率更低只有 1.4%。那麼交易稅為2800元（ 20萬元乘以1.4%）。從交易稅上來看可以節省很多。

所謂無償轉讓就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。黃真律師表示，做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了：第一次去的時候帶著自己的有效 ID 和社會保險號，讓律師準備一份房契贈予的法律文書。第二次去的時候，贈予人在房契贈予文件上簽字，然後贈予雙方在交易稅單上簽字，就可以完成。裡面所產生的費用也遠低於房屋交易的過戶費，不到1000元就可以完成，主要就是160元產權登記費以及律師費。由於贈予的房產沒有交易，因此也沒有辦法購買產權保險，一旦產權出現問題，也只能賠償原屋主。從稅務方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。

類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單，但還是有很多需要註意的地方，否則一不小就會卷入法律糾紛。如果有老年人一定要把房產贈予給子女，可以在房契裡寫入一項條款：即使老人把房產轉給子女，但是老人擁有這棟房產的終身居住權。很多人存在誤解，以為有房產就不能申請Medicaid，其實有房產一樣可以申請。如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法是最好的。事實上老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利，而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子，那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人，然而，無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的，保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會跟著房子走。被贈予方只要賣房子，就還是要償還欠款，不然房產的產權也是有問題的。

此外現在有很多人選擇將個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要註意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所占的份額也是必須要一致的，如果改變了就涉及到轉讓稅的問題。

來源：worldjournal