美買房流程：申請貸款

如果不是現金交易，貸款就是最關鍵的一步，借不到錢就買不成房。買主在合同生效七天之內要去申請貸款。你可以找銀行，也可以找貸款公司。如果你知道哪家銀行利率低，你可以直接到銀行申請。否則你只有找貸款公司，因為貸款公司可以在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或尋找適合你情況的貸款。在美國買房流程第三步預審貸款時，你已經與一家貸款公司接觸過。如果你信任那家公司，可以向它申請。如果你還想貨比三家，也可以再資詢兩家公司。要注意的是，查詢當天得到的利率不是你最後鎖定的利率，因為利率每天都在變化。

    與貸款有關的開銷包括以下費用：

    手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

    點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

    房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

    信用報告費(Credit Report): $20-60$

    處理費(Processing Fee)：$200-$500

    納稅服務費（Tax Service Fee）: $50-$100

    洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20 

    審批費 (Underwriting Fee): $200-$500

    文件準備費(Document Preparation) $200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。每家公司都會讓你挑選無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。

選定貸款公司後，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內容。

    1．貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

    2．房地產資訊和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

    3．貸款人情況(Borrower Information)

    4．工作情況(Employment Information)

    5．月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

    6．財產與欠債(Assets and Liabilities)

    7．房地產交易細節(Details of Transaction)

貸款申請表一定要如實填寫，並將所有文件準備好，比如30天之內的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2,要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表後，要在三天內給你一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什麼過戶費預估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關的開銷後算出來的，更能體現貸款的真實利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應該比誰的年百分率低。

買主遞交貸款申請後，貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合同中，可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批准(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款的批准。為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到20天。

如果房屋估價低於合同售價，買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)並附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，房屋估價附加條款仍然延續，除非賣主書面通知買主，房屋估價附加條款有效期到了，應該取消了。如果買主在接到通知後三天之內還不向賣主遞交買主房屋估價通知書，房屋估價附加條款在第三天晚上9點就正式取消了。

買主要在貸款批准附加條款有效期內向賣主遞交取消貸款批准附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，貸款批准附加條款繼續延續。這時賣主有權宣佈取消合同，如買主在三天之內不做答覆，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不願失去房子，必須補交取消貸款批准附加條款的通知書。如果買主在貸款批准附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知，只要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。

貸款批准後買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內鎖定。

貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分(Credit Score)決定的。信用分低於620或者沒有信用分很難貸到一般性貸款(Conventional Loan)。低收入政府補助貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一樣。另外頭款越多，利率越好。

    怎樣才能提高信用分呢? 
    讓我們來看看信用分的影響因素和所占比重。

    過去付款情況(Past Payment Performance) 35%

    信用卡使用(Credit Utilization) 30%

    信用史(Credit History) 15%

    信用種類(Types of Credit in Use) 10%

    信用查詢(Inquiries) 10%

 因為過去付款情況所占比重最大，所以你只要按時交水電費，信用卡及各種帳單，信用分就不會差。如果夫妻有一方沒有信用分，貸款時會按低於620來算。所以最好把一些帳單轉到無信用分的一方，讓他/她建立信用分。信用分高的人給信用分低的人要一張信用卡副卡，也會提高信用分低的人的信用分。

文章來源:互聯網