審核房貸的報稅要求

在目前房地產上升期，不少華人想申請房貸購房。但受幾年前次貸和金融危機的教訓，銀行收緊了房貸的審核標准，得到房貸批准不是一件容易的事。銀行需要了解貸款人償付房貸的能力和償付房貸意願。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產和房租支出等財務狀況。後者要查貸款人的信用分數。銀行最重要的是審核貸款人的報稅資料。但對不少經營小生意和自雇的華人來說，收入波動大，文件不齊全，而且他們為省稅往往低報收入特別是現金收入，申請房貸就比較困難。在報稅資料之外，銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。

大多數房貸是「完整文檔」貸款(Full Documentation Loans)，其要求銀行收集有關的財務文件審批房貸。由於許多銀行的房貸要在二級房貸市場出售，如果不按照要求提供文件，其房貸就無法售出。這些文件主要包括：W-2 和稅表，稅表不能只是前兩頁，要包括所有的表格(Forms and Schedules)，小生意或自雇者還要提供盈虧表(Profit-and-Loss Statement)。為防詐欺，稅表必須是國稅局提供的稅表(Tax Transcript)或填4506-T表授權銀行向國稅局要求報稅資料。

一般而言，銀行要求兩年的報稅資料。但近年由於申核房貸方法的變化，一些銀行也允許一年的稅表，因為銀行要用所謂「自動審核機器」(Automated Underwriting Engine)批准房貸。自動審核機器是房利美的「台式電腦審核程序」(Desktop Underwriter)和房地美的「房貸勘探程序」(Loan Prospector)。銀行要在這兩種程序上操作，看哪一個能批准房貸。這些程序用以批准的大多數種類的房貸只要求最近一年的W-2和稅表，也讓繁雜的文件准備比較簡單和審批較快。但不是所有銀行會因此只要求一年稅表，申請房貸時請詢問銀行。同時，銀行也不接受為增加報稅收入而修改稅表，修改稅表往往會導致房貸被拒。

中高收入的雇員用W-2報稅比較簡單，申請房貸也容易獲批。但小生意者或自雇者申請房貸比較麻煩，也比較不容易獲批。銀行將25%以上所用權的貸款人當作小生意或自雇者，包括獨資公司，普通和有限合夥人公司，有限責任公司，C類和S類有限公司。他們要提供個人稅表的C表和E表，合夥人公司，有限責任公司和S類有限公司的所有者還要提供K-1表，自雇者要提供1099表。銀行分析小生意的各種要素，如收入的穩定性，生意的位置和性質，所提供產品或服務的需求，財務實力以及持續產生足夠收入支付房貸的能力。銀行通常要求至少兩年的生意，某些時候可以接受不少於一年的生意。對只有一年的生意，其稅表必須顯示貸款人之前的就業及在同一行業能保持同樣的收入。

同時，銀行由個人稅表開始，在公司稅表中展開現金流量分析，突出收入中加減的項目，如非重現虧損，淨經營虧損(NOL)，折舊和攤還等加到合格收入裡；而非重現收入，少於一年的房貸應付票據和50%不包括在稅表的餐費等從合格收入中減去。在個人稅2106表未報銷的員工費用，也要從收入中扣除。銀行還會仔細審視公司稅資產負債表，股東的資本帳戶，並進行淨收入與股東權益變化的對帳(Reconciliation)，特別是對少於五年的生意。由會計師提供的分析報告，對銀行審批房貸比較有利。

對於首次購房者來說，銀行決定的房貸在金融次貸危機後已比較保守，通常是房屋付款(Housing Payment)，即房貸，地稅和保險付款不超過35%的稅前收入或不超過25%的拿回家收入(Take-Home Income)；所有負債包括學費、汽車等其他貸款不超過45%稅前收入。也就是說，拿W-2的貸款人，房屋付款相當於一個星期拿到手的工資，所有貸款不超過兩個星期到手的薪資。當然，房貸的多少和利息高低還取決於首付和信用分數，740分以上的分數可獲得更多的房貸和更低的利息。