房貸利率的決定因素

廣告上經常有很吸引人的房貸利率，但是若你不一定能拿到房貸廣告上的低利率。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的條件，多數人只能拿到較高的貸款利率。

影響貸款利率的因素有以下幾點。一、信用分數：信用分數在750分以上是最好的。二、貸款年數：常見的有30年、15年及5年。通常年數越低，利率越好，因為貸款年數越長，貸款銀行風險越高。三、利率是固定還是浮動：通常浮動利率好過固定利率，固定利率貸款的風險在銀行。四、是否屬於大額貸款（41萬7000元以上，甚至62萬5000元以上）。五、自住、投資還是商用房：自住利率好過投資或商用房。六、新買房還是重新貸款：新買房利率好過重新貸款。七、獨立房屋或共有公寓：獨立房屋通常好過共有公寓，因為共有公寓貸款相對麻煩。八、頭期款比例：頭期款高好過頭期款低。九、有沒有買點數費用：買點數也能降低利率。

上述因素都能夠影響你的貸款利率。例如，甲的信用分數是660分，貸款與房價比率是80% ，屬於出租房子申請重新貸款，甲的貸款利率一定比新買房自住、信用分數740分乙的貸款利率要高。其實，貸款利率是由銀行評估你的貸款風險決定的。從上面例子看，很明顯借款人乙的倒債風險要比借款人甲的要低。借款人乙的信用分數高、而且計劃住在這棟房子裡，因此會極力保住這棟房屋。

每個貸款存在不同因素，影響銀行決定願意貸款的利率。經濟環境也是影響利率的主要因素。財政部十年債券利率是最重要的指標，這個指標決定貸款利率是升是降。大多數的貸款雖然是30年，但是平均的貸款則在10年就會重新貸款，因此十年債券利率是衡量利率變化的領頭羊，而且債券受到美國政府的全力支持，使它成為其他債券的標杆。

因此，預測貸款利率走向的最好方法是看十年債券利率。人們可以在報紙上或者金融網站上看到這個債券利率。房貸利率是跟著債券利率走。如果要看30年的固定房貸利率的走向，通常要在十年房貸利率上加上1.70%。假如現在的十年貸款利率是2.13%，那麼30年的房貸利率就是3.83%。當然，這個幅度也會隨時改變，但是仍然是觀察貸款利率的主要方法。

當經濟被認為將要好轉時，投資者都會搶購股票，迫使債券價格下跌，房屋貸款利率下跌。當十年債券利率上升，房屋貸款利率也會上升。十年債券利率下降，房屋貸款利率也會下降。目前，聯邦債券利率（Treasury Rate ）是0.24%，十年債券利率是2.13%。

在2012年後期和2013年早期，固定房貸利率出現歷史性的新低。根據房地美（Freddie Mac）的資料，在2012年11 月21日的那一周，30年房貸利率降到歷史最低3.31%。在2013年5月2日結束的那一周，15年房貸利率降到1991年以來的歷史最低點2.56%。此後，這個利率逐步上升。

房屋貸款利率跟著股票市場行走。一般來說，壞的經濟消息會讓房屋貸款利率下降，好的經濟消息會推高房屋貸款利率。股票也是這樣。因此，當股票價格上升時，貸款利率也會上升。當股票價格下跌時，股票也會下降。

華爾街日報的主要利率（Prime Rate）是美國利率的指標，是被七成以上的美國銀行當作基準利率（base rate）。2015年3月28日的主要利率是3.25%。華爾街日報一般被認為是主要利率的官方來源。許多貸款人把這個利率作為他們指數和主要利率。消費者利率通常建築在這個主要利率基礎之上，當主要利率改變時，許多消費者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費貸款利率的改變。還有其他指標，如聯邦住房貸款銀行利率 (FHLBR) 也被一些商業銀行當做利率的指標。（作者為註冊會計師）

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