商業房地產1031延稅

房地產商買賣房地產，要繳資本利得稅。但如買賣只是轉換投資，賣掉較小或地段不好的樓房，買較大較好的樓房，或從住房出租的房地產，轉到辦公樓出租的房地產，就可利用國稅局的1031法（IRC Sec 1031），不用在出售時繳資本利得稅。這種投資沒有限制，也就是說，不斷的先賣後買，就可以不用繳資本利得稅而不斷地延稅，直至最後出售收到現金為止。如果不能按時用1031法完成交易，也有替代計畫可以延稅。申報1031延稅，納稅人要填報8824表。

1031法又稱作同類財產交換法（Like-Kind Exchanges），不能用於自住房屋的買賣，也不能用於股票、債卷、存貨等財產的交換，只能用於商業用途的房地產或不動產（Real Property）和動產（Personal Property）。商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。財產交換必須是同樣性質，但可以質量高低或級別不同。

房地產不管是否改良一般都是同類的，如公寓大樓可以與辦公大樓交換。但只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產、買美國的房地產，不能免繳資本利得稅。同時，不動產（房地產）也不能與動產如汽車、家具等交換。如果兩年內買賣交換得來的房地產和關聯雙方如親戚之間的交換，不能用1031法。如果房地產出售導致虧損，也不要用1031法，因為免稅的交換不能得到退稅。

為運用1031法，必須在房地產賣掉45天內確認替代的房地產，確認必須是書面的，有買賣雙方的簽名。也可確認多個替代的房地產，並在180內完成購買交割手續，不能延期。而且，必須要有一個合格的中介機構幫助完成交易，用以持有出售的收入，支付買房的價格和其他費用。合格的中介機構是全職做1031財產交換生意的公司，親戚或有財務關係的人或公司都不合格。也就是說，過去兩年為賣房者服務的律師、會計師和房地產經紀都不能擔任中介機構。

不斷的先賣後買就是不斷用新房地產投資代替舊房地產投資，有資本利得變現（Realized）但還沒有可稅（Recognized）。如果新房地產價值高於舊房地產價值，資本利得稅可以無限期的延續下去不用繳稅。但如果新投資價值低於出售的舊投資或由於其他原因，賣房者會收到現金或其他補償物，通常被稱之為「好處」（Boot）。好處包括現金，債務減免，支付不合格的費用，超額借貸購買新房產和非同類財產交換等。賣房者收到的「好處」要繳資本利得稅，最高收到的全部「好處」都要繳資本利得稅。

例如，舊房地產價值為1000萬元，成本基準（Cost Basis ）為600萬元，資本利得實現400萬元，新房地產價值為800萬元，賣房者收到現金200萬元。200萬元要繳資本利得稅，以20%稅率算要繳40萬元稅。因此要盡量避免在房地產交換中收到「好處」。但將來投資的成本基準變為800萬元。

另外，還要注意1031法的折舊重新計稅（Depreciation Recapture）。一般而言，房地產和房地產交換沒有折舊重新計稅。但如果改良的土地和樓房與沒有樓房的未改良的土地交換，原先的樓房折舊將被重計為普通收入繳所得稅。

整個1031交易過程概述如下：咨詢會計師關於1031法交換；將房地產出售，讓購買者知道1031交換的意圖並同意配合；與中介機構簽訂合同，設立托管帳戶，由其收取出售所得現金；在45天內找到替代的房地產，並在180天內完成交割；由中介機構支付購買房地產的價格和收取服務費用。

如果不能在限期內找到替代的房地產並完成交割，有一種被稱為「結構化銷售年金」（S ructured Sales Annuity ）作為替代計畫可以補救。它是一般的分期付款銷售和結構年金的混合物，房地產出售者在收到分期付款時才分期繳資本利得稅，達到延稅。（作者為註冊會計師）

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