震驚！紐約地産經紀不輕易透露的買房誤區 知道2條已算行家！

地球人都知道，紐約是一個非常國際化的大都市，全世界各地的人都願意到這裡來投資。紐約的房地産從歷史上來看，是最穩定，最安全，最有彈性的市場。 今年中國人在Manhattan的房産投資已經是去年的3倍。有許多個人買住家公寓的，也有越來越多的公司來夠買商業地産。但是如果不了解紐約房産的規律的話，就會陷入很多誤區。買房這麼大的一件事情，不提前做好功課怎麼辦？美國中文電視王牌地産欄目《安家紐約》本期就告訴你，投資紐約地産需要考慮的事項與誤區。

找一個深諳紐約曼哈頓的房産市場的團隊

也許你在買房方面並非新手，也許你已坐擁好幾套豪宅，擁有自己的律師和會計師。但是紐約州的情況和別的州並不相同。2008年以後銀行貸款也很嚴，因此，專家建議，還是找精通紐約房産市場的律師、會計師更為放心。

要清楚自己買房的目的：為了個人自住還是為了投資？

如果是自住，個人的偏好就很重要。比如是否有健身房，是否離公司近等等。但如果是為了投資，理性和數字則在此時顯得更為重要。畢竟投資的收益才是最重要的。

樹立正確的期望值

很多人都知道紐約是投資房産的好地方，因此也對紐約房産抱有很高的期望值。然而現金回報率（cap rate)卻未必令你滿意。現金回報率指每年的現金收入。在曼哈頓，住宅房産的cap rate 大約在 2 to 3 %, 商業房産大概是 3% 到4%。如果想要更高的cap rate 的話，可以看一下周邊的地區，比如説皇后區、長島、布魯克林、布朗士、新澤西 。

紐約房産非常安全，穩定，房價一直穩定上升， 是很好的保值的市場。在紐約購置房産更多的是為了長期資産的升值潛力。風險，和回報都是成正比的。
從短期來講，投資回報率在紐約並不高，但從長期資産增值的角度來講，舉個例子：在1980 年， 中央公園西81 街的 Townhouse 才$65,000, 現在最便宜的也要4 百到5百萬。如果你只看每年的現金回報率的話，其實並不能説明問題。

Tips：

１.不要只看面積大小，同樣的面積，買２臥室的房子，更好租出去。或是房型很容易改成2臥室的。

２.選carrying cost ( common charges 管理費+ property tax房産稅) 低的房子

３.選有tax abatement 的樓。許多新的樓有10〜20年減稅。等到正常的稅在15到20年後開始，市場已經增漲了很多，而且你會已經還清了貸款的很大一部分。比如説 20 Pine，property tax 一室的話才$100 不到。

４.要看有多少個房子在樓裏出租，有些樓有太多的出租供應，那你買的房子可能需要更多的時間租出去。

５.買新的Condo, 不僅好租出去，而且房産增值速度也更快。但是適合更有實力的買家

土豪們，紐約並非炒房天堂

紐約的房地産市場非産成熟，也很規範。 如果你買了很快賣掉的話，有很多費用。作為買家來説，費用有：保險費，貸款費用，還有律師費，也叫closing cost. 一般是3% 到 4%。 作為賣方來説， 要付經紀人的broker費用，在加上transfer tax, 總共大約是8% 到 10%。轉買轉賣的代價較高。

紐約的房産類型不夠了解，coop不適宜海外人投資。如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合做投資房，除非你打算先是自己住，然後再租出去， 有些Coop比較寬鬆，住了幾年以後，你就可以隨便租了。海外人士不適合買Coop. 買家要經過樓裏的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長買給孩子會被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當度假房的，買方將會被拒絕。一些樓更喜歡 “一般的”居民（無名人士），因為居民不希望被人騷擾。

來源：美國中文網