REIT分拆不再免稅

房地產投資信託自1990年代以來逐步成為商業房地產投資的主流，它採取公司、商業信託或協會的組織形式，以發行收益憑證的方式籌集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資管理，將收益按比例分配給投資者。國稅局於2016年6月7日頒布對房地產投資信託（REIT ）的新規，確認國稅局法條355(b)(3)中對REIT免稅「分拆」（Spin-Off）的限制，即「分拆」重組或交換產生的資本利得必須交稅。

REIT的投資對象包括酒店、公寓、商業中心、辦公樓等，它不但解開了各行業對於物業投入的沉重枷鎖，將「不動產」變為「動產」，更因其較高的回報率和免稅優勢廣受企業和投資者們青睞。近年來，愈來愈多的企業利用稅法Sec. 355 免稅分拆的規則組建REIT，大幅降低原本企業所應繳納的稅負，這也促使政府收緊政策，嚴防漏稅者，2015年底通過的PATH法案調整了REIT稅收政策，對免稅分拆、股利分配、避險規則、收益和服務項目等嚴加限制。

以酒店業龍頭萬豪集團（Marriot）為例，1993年萬豪分拆出「萬豪地產」轉為權益性REIT，分拆交易中，萬豪集團作為分配公司（Distributing Corporation）向受控子公司（Controlled Subsidiary）「萬豪地產」投入不動產以獲得該受控子公司發行的股票，所謂分配公司是指對受控子公司的股東作出分配的公司。REIT與普通上市公司的區別在於可以降低或免除公司層面的所得稅，為獲此資格，REIT必須滿足如下條件：至少擁有100名以上的股東，並且前五大股東的持股份額總和不得超過50%；至少75%以上的總資產投資於不動產相關領域； 75%以上的營業收入來自於房地產租金、不動產轉讓所得或者房地產抵押貸款利息；年終必須將90%以上的稅前收益分配給股東。

分拆後，萬豪集團向萬豪地產「租借」店面，租借合同為長期三方凈租賃，即承租人負擔管理費、地稅、房屋保險等經營費用。分配公司可在公司稅表上扣除租金成本和經營費用，有效降低應稅所得，受控子公司的租金收入和資本增值收益則作為股利分配「轉嫁」給REIT投資者，受控子公司可在稅表上扣除股利分配（Form 1120-REIT, 第21行(b)）和所持有不動產的折舊以有效降低應稅所得。組建REIT不但幫助萬豪集團減輕帳面資產，免除租金成本，避免一般房地產企業持有物業所面臨的雙重徵稅，其融資渠道更使萬豪集團得以迅速擴張。無獨有偶，零售業巨頭沃爾瑪也正是透過眼花繚亂的REIT免稅政策及州的免稅規則，實現店鋪「零租金」的運營。

不過新法規定，2015年12月7日起，分配公司和受控子公司必須在分拆後都立即轉為REIT才滿足免稅分拆的資格，在生效日前向美國國稅局尋求分拆批准的公司可免受約束，酒店龍頭希爾頓（Hilton）集團「僥倖」逃過一「劫」。新法還規定對於不涉及REIT的普通分拆交易，分配公司和受控公司均不得在10年內選擇轉為REIT。對於股利分配，新法規定REIT可分配的合格股利或資本利得分紅的總額不可超過REIT實際支付的股利金額。

對外國投資者利好的是，新法放寬了美國自1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），境外合格養老基金可享有和美國本地退休金的待遇，持有公開交易REIT的份額由5%提高到10%，這一改革或吸引上千億美元資本湧入美國房市。（作者為註冊會計師）

來源：worldjournal