最高貸款額的計算方法

銀行批貸款時最重要是要計算家庭承受能力，不單單只是首付的多少，購房者能否能夠支付整個房屋貸款更為重要。購房者常問的一個問題是：我能夠買到多大的房屋？我能夠貸到多少錢？除了首付考量，銀行使用借貸收入比率（DTI）來決定你的最大的貸款額。

銀行主要考慮你的年收入和年借貸計算借貸收入比率。一旦銀行計算出這個最大貸款額支付，它會用目前的貸款利率去計算出貸款額，然後得到能夠貸多少款。

借貸收入比率被視為兩部分：前期比率和後期比率。借貸收入比是前期比率。前期借貸收入比就是每月房貸支付額比購房者每月的收入，而房貸支付額包括所有的債務，如每月貸款本金和利息、每月地產稅、每月房屋保險、每月管理的費用。貸款銀行希望前期借貸收入比率不要超過28%。銀行傾向你每月收入28%或者以下用來支付房貸。

借貸收入比率的第二個部分是後期比率。後期比率由下列內容組成：每月房屋支付、每月最低信用卡支付、每月兒童支付或者贍養費支付、每月汽車貸款費用、貸款的每月分期付款等。一般來說，銀行希望後期比率低於36%。

借款收入比率的計算方法是，把所有的借款都加起來，然後用總收入來除，就得到這個比率。例如，每月房貸是1500元，汽車貸款是100元，其他貸款是400元，故你每月借款是2000元。假如你每月收入是6000元，你的借款收入比率是33%。貸款銀行最高的借款收入比率是43%。不過，聯邦房屋管理局的FHA最高比率可以達到50%。

對購房者來說，首付很重要，應該先考慮。人們都以為購房首付最低是20%。如果房價是30萬元，首付就要6萬元。當然，首付比例高，貸款申請容易獲准，貸款利率也較低，屋主每月的支付額也低。但是，其聯邦房屋管理局（FHA）允許的首付最低定為3.5%。你想到過這麼低的首付嗎？

不過，稱聯邦房管局的房屋貸款多少有點用詞不當，因為該局並不發放房貸，而是房貸的保險機構。聯邦房管局是一個聯邦機構，幫助購房者獲得房貸，特別是首次購房者。聯邦房管局制定一些有保險的貸款標準，如果銀行按照這個標準發放房貸，而這些貸款又符合它制定的標準，該局將負責賠償貸款的損失。

聯邦房管局的貸款指南在信用分數和貸款首付上相當寬鬆。只要借款者對低的信用分數有合理解釋，該局就會給他們的房貸提供保險。聯邦房管局擔保的貸款還有其他的好處：首付可由禮金組成；信用分數可以低到500分；房貸保險可以在交易完成前支付部分，餘下的以後每月支付。而且，該局還通過「回到工作計劃」（Back to Work program）幫助那些不幸的屋主，如房屋剛被拍賣、公司破產等。該局為全國高消費地區設計擔保的房貸規模最多可以達到62萬5500元，這些地區包括加州的橘縣、首都華盛頓地區和紐約的五個區。

另外，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是兩家聯邦政府擔保的貸款公司。它們掌控住宅主要貸款信用市場，近期已經宣布房貸的首付可以低至3%。假如你是在職的或退休的服務人員，或者住在農村地區，你甚至可能符合零首付的項目，這些項目可以從退伍軍人部或者農業部獲得。因此，在尋找貸款時，你應該問貸款公司詢問是否有各種選擇的首付。

為何買家都相信20%的首付是必須的？這是因為常規貸款要求20%首付，這樣房貸保險（PMI）就不需要了。若是有了貸款保險，當購房者付足20%後，就不再需要貸款保險。例如，若是支付四年房貸保險後，房貸保險可以去掉。（作者為註冊會計師及理財顧問）

來源：世界新聞網