翻轉房產的操作要點

翻轉房產(flip property)就是在房市上找到一個便宜的房子，然後買下來，通過裝修後，再以高價出售，若是操作得好，一次能賺好多萬甚至過十萬。許多人看到別人房產翻轉賺大錢，也想這樣做。實際上，這裡面存在計算的學問及相當的風險。

成功翻轉房產有四個要點：一、找到價格足夠低的好房子；找到可信的承包商做修繕且成本控制得當；能夠有買房的錢；修繕後的房子能夠賣出高價。如果「地點好」是經營房地產的口頭禪，那麼「算得準」就是房產翻轉者的口頭禪。例如，你計算10萬元買下一棟房子，花了2萬元修繕，賣了15萬元，那麼你就賺了3萬元。其實，你的翻轉算數就過度簡單了。

本文下面要詳細解釋這四個要點，也可稱為四個步驟。

步驟一：算出修繕後的價值（after renovation value）

就是要知道所有的修繕和升級完成後的房產究竟值多少錢。你知道了未來的買家願意為這個房子支付的價格，你才能夠倒算其他的費用成本。假如你不知道修繕後的價值，這項翻轉工作就不能做。

為了獲得修繕後的價值，你應該通過比較價格來看看最近在這附近區域裡銷售的同類房屋的價格。這些房屋價格是該棟房屋未來的價格指標。你可以通過付費或者免費的網站獲得這些資訊，如Zillow等。但是，如果想獲得更加詳細的資訊，你也許要使用「多種掛牌服務」（MLS），這個資料庫將提供幾乎所有將要出售和最近出售的房產資訊。只有專業房產經紀才能夠進入MLS網站，你要有房產經紀幫你。

你要尋找以下房產：在90天至120天內出售的房產；離開目標房產半哩至四分之三哩內；與目標房屋的房型、面積、房間數和建房時間相似。另外，你也可以檢查納稅官方記錄，查看其他的投資者的購房價格。

步驟二：估計修繕費用

修繕費用也是重要成本。簡單規則是每平方呎20元。假如你買的房屋是1500平方呎，按照每平方呎20元計算，你將要花費3萬元。這個價格是指標準的修繕，一般包括全新的地毯或者硬地板，內外油漆，護壁板，電氣和管道設備，新廚房和廁所（如櫥櫃、花崗岩和電器），百葉窗和窗簾，大門和稍微有點美化。為了減少成本，你可能對房屋修繕進行調整，如果這個房屋不需要重做屋頂，你就可以省去8000元。若是需要安裝一個中央冷暖空調，你需要加上5000元。

步驟三：計算過戶和持有的費用

翻轉房產需要兩次過戶：一次是購買時的過戶；一次是出售時的過戶。在購買房屋時，大多數的佣金和過戶費都是由賣家支付，因此買家在購買時的費用較低，其過戶費大約是售價的0.5-2%。當你出售房屋時，作為賣家你支付的過戶費較多。如果你通過房產經紀售房，你要為經紀支付5-6%的佣金。也許，你的買家向你讓步，去支付他們的費用，範圍從1%到6%，但是一般是3%。然後，你要支付1%的額外過戶費，用於屋主證（title）、押金（escrow）或者律師費。一般來說，賣房者的全部費用大約是售價的6-10%。

房屋持有成本也要考慮，一旦房屋不能脫手，它們有貸款利息、房產稅、保險費、水電氣費、管理費等。

步驟四：決定你的出價

當所有的成本都計算清楚，你的出價才能保障利潤。計算公式是：修繕後價值x 70%-修繕費用=出價。這個公式顯示，把售價的30%作為期望的利潤。舉例說明，假如這棟房屋最終售價是20萬元，修繕費是2.5萬元，你購買時的出價只能是11.5萬元。當然，實際情況並不像公式這麼死板，要根據情況加以調整。有人的利潤相當高，也有人利潤很低，而用70%這個比例是相對保守的計算。（作者為註冊會計師及理財顧問）

來源：worldjournal