解讀美國房產投資, 美國買房細則剖析

美國房地產商協會的數據顯示，美國房產買主有9%來自中國，目前在外籍買主中排名第二，僅次於加拿大。相比中國，美國房產性價比更高，在北京或上海中心買一個普通公寓的錢，現在就可以在美國沿海大城市買一個獨棟別墅，而且房主除了能擁有房屋永久所有權，也能擁有土地的所有權，走廊、地下室、小閣樓、花園、院子、車庫都屬於買房附送。

當然，買房對於很多人來說是一生中最大的投資之一，何況跨國買房。但是對於購房者有利的是，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序要比其它國家相對簡單明了。只要購房者擁有中國護照，就可以完成購房交易——即使購房者沒有美國簽證，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

現在是在美國置業投資的好時機

2013年以來美國房地產市場復甦勁頭十足，可以由新屋開工數據和美國房價指數的走勢來佐證。美國新屋開工數量在2008年8月從高峰跌落後，一度達到不足50萬的低點。目前房屋開工數量已經逐步回升，穩定在80萬以上。更多的新屋開工數據說明購房需求回暖，買房者在不斷增加，能夠支撐房價。

美國房價指數也反映美國房產市場正在逐步回暖。2008年後，美國房產市場的低迷情況持續了近4年，整體房價下跌近10%，不少地方的房價現在的價格已經跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克頓。但進入2011年美國房價觸底後開始反彈，2012和2013年期間進入穩步上升。

回顧美國房產市場的歷史會發現，從1963年至今，美國共爆發四次大的房地產危機，每次地產危機後均會迎來一輪新的房產繁榮。長期看來美國房產市場具有穩定的回報，只要不在地產危機爆發的市場底部出售，虧錢並非易事。

投資美國房產首先應該了解的事情

投資別墅優於公寓

美國房產市場最主要的房屋種類有獨棟別墅、聯體別墅、公寓。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓則不建議考慮。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工成本高，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業管理費，所以超過20年房齡的公寓基本投資價值較低。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產權的，並會一直升值。

持有成本和風險

美國房產的持有成本主要有房產稅、物業管理費、保險和維護費等。

房產稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與房產地點有關，約為1%-3%，一般而言，房產稅越高相應的社區治安、公立學校、公共交通和醫院等公共服務也就越好，房產未來增值空間也越大。

地稅：相當於中國的土地出讓金，地稅與城市有關，每年繳納額一般為成交價的0.01%~0.022%。

社區管理費：通常包含社區管理費及房產保洁、綠化、公共設施(游泳池，健身房)、房屋結構的保險等。

維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內裝修甚至車道都需定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區會有物業管理公司按當地房租的8%~10%收取維護費。

保險：美國大部分的別墅是木製的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。

以在洛杉磯購買一棟價值25萬美元的獨棟別墅為例，一年的房屋保險費、維護修理費、社區管理費、房屋檢查費和郵箱費合計大約為$3100，房產稅約為$5000每年，地稅為$250每年。算下該套獨棟別墅的持有成本超過$8000，顯然，在美國空置房屋不是一個好選擇。

靜態投資回收期與租售比

靜態投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得淨收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產進行租賃的靜態投資回收期一般在七年至二十年之間。例如，以在售的休斯頓某套總價$13萬的300平米別墅為例，若該別墅由房產經紀公司代租，租金月收入可達到$1350，同時需要繳納每年$4500的房產稅、每年$750的保險費、每年$800的中介管理費、每年$400的物業管理費和每年$500的維護修理費。計算可以得出年淨收入為$9300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態回收期約為14年，要高於國內多數理財產品和金融保險的收益率。美國繁榮的房租市場支撐了較高的租售比，2012年舊金山的租售比是44.1、紐約是38.5、洛杉磯35.4、矽谷聖何塞34.7、西雅圖37.2，均高於國內一線城市。

如何選合適的地段

不是美國房產都能升值，而是處於好地段的房產才能升值，地段的重要性正如美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》一書中寫到，“在房地產行業中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。”他對好地段的界定值得中國投資者學習，好地段可以從以下四個條件來判斷：

1. 擁有優美的景色和良好的自然環境。

2.所處的商圈要具備增長潛力，並且也要考察一下當地經濟增長是否比較穩定，對於社區建設發展和安全性是較大的保障；同時擁有好的學區也是衡量的重要指標之一。

3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。

4.最後也是很關鍵的，要能滿足人們對聲望的要求。聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。聲望可以來自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區文化層次較高等。

來源：移居美國指南