房屋產權轉給子女有那些缺點

很多華人在年老時，將房屋的產權加上子女的名字，甚至一些老人將整間房屋的產權轉給子女有那些缺點:

首先，把子女名字加在房屋產權內，是一種贈與，稅例上是規定要為物業先估值，然後在超出一萬二千元(每一年的贈與額)之外，在年終報稅時，以709表格通知稅局，將來可用來減低個人遺產免稅額，這樣做就不必給贈與稅。

除了考慮稅例外，加上其他人名字在屋契上，將來要出售該物業時，必須獲得其他人同意。如果子女將來出現婚姻問題，可能令大家產生很多問題，至於子女不孝順，他們有權要求你搬出。

另一稅務上的缺點是，做贈與時，必須將該部份成本，轉給子女，不像以遺產交給他們時，成本是可提升到市值，令他們可以省卻部份增值稅。除非有特別理由，否則勿隨便加子女名字在屋契上，而應在遺囑或生前信託內，指定他們作繼承人，到將來百年歸老後才交給他們。

送屋給子女的稅務問題一些年事已高的父母，想方便子女將來繼承自己的物業，就在生前將子女的名字加在屋契上，甚至將產權完全轉給子女。有些老人採用這種做法，是為了使用白卡(Medi-Cal)的長期護理福利。

除了一些類似的特殊情況外，通常在生前將房地產的部份或全部贈給子女，在稅務上都沒有利益。原因是當大家將產權贈出時，是將原來的成本價，都一併轉給子女，通常父母以前所購買的產業，其成本價格都較低；因此，當其子女將來賣出物業時，可能需要付出龐大的資金增值稅，如果是出租產業而不是主要的居所，則全部的資金增值都要付稅。

但如果父母繼續擁有產權，將來通過遺產方式把物業交給子女繼承，子女所持有的物業成本價格，就不是父母昔日購買時的成本價，而是當時的市值；將來他們出售這些物業時，就可以避免或減低資金增值稅。

贈予房地產會令屋價重估嗎？很多中國人因為各種理由，在自己的物業上增加或減除其他人的名字。例如，父母將子女的名字加在屋契上，或兄弟姊妹當初聯名買房子，其中一位後來要求除名或加上其他人的名字,這些增加或減除名字的行動，都涉及贈與稅例。至於物業稅方面，贈予房地產而令到屋契上業主的名稱更改，會否引致政府重估房屋價值，而令物業稅增加呢？

除此之外，將物業贈與給親友，都是引致物業價值重估。除非物業本身是以共同擁有（Joint Tenancy）的方式，由兩個或以上的人共同擁有，而在贈與行為之後，原來共同擁有的業主之中，至少有一個人繼續擁有的時候，那就可能不需要重估了。

父母子女產權轉移的優惠加州第十三號法案規定，政府每年對房屋價值的評估中，有關增值部份是不能超過百分之二，所以每年物業稅上升的金額相當有限；但房屋一旦出現買賣轉手情況，房屋的估值便需重新訂定，即不受第十三號提案限制。
一九八六年，加州通過了一項第五十八號法案，規定位於加州的房地產，在父母及子女間作產權轉移時，可以避免重新估值。一九九六年另外一項稱為一九三提案，讓祖父母及孫兒之間的產權轉移，亦避免了重新估價。這兩項法案不但包括自住房屋，非自住房屋（如出租物業）的轉移，甚至遺產承受，都可能避免重新估值，而獲得產業的一方，是不用居住在有關物業內。

父母子女間自住房屋的產權轉移，是沒有價值上限；至於非自住房屋，則有每人一百萬元的上限，夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積，即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後，就不能再享受此項優惠。

這項免重估價值優惠並非自動享有，而是要向縣估值處(Assessor's Office)提出申請，有關申請將受到時間限制，就是在產業轉移或持有人逝世三年內提出申請，並且在物業再轉移或出售前提出申請。

夫婦持有產權的新方式在加州居住的夫婦，他們所擁有的物業，如果沒有採用生前信託(Living Trust)，則擁有產權的方式，一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有，優點是有自動繼承權，無需經由法庭認證，而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反，好處是獲得全部成本提升至市值，缺點是要經過法庭認證手續。

二零零一年七月一日開始，加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式，叫做Community Property With Right of Survivorship，是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權，所以無需通過認證，但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業，若未有做生前信託，就應用此方式來擁有產權。至於現有產權應否作出更改？事實又未必需要，尤其是當有關物業是自住樓宇，就未必需要百分之一百成本提升至市值；但如果投資物業，就應考慮轉換擁有產權方式，而在轉換前，大家應先與會計師商議。

需要辦理HOMESTEAD手續嗎？

通常當大家買了一間房屋後，都會收到一兩封好像是政府發出的信件，有時更會將大家屋契的副本附在信件上，信內指出會為大家辦理一種手續，稱為 Homestead Declaration，來保存該房屋的淨值，以防將來被人追債時，該房屋至少有五萬美元的淨值是不會被債主取走，而已婚夫婦則有七萬五千美元的保障，至於六十五歲以上、或有殘障人士，則有十萬美元保障。要做這種手續，對方是要收取數十美元的費用。

究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration?  Homestead確是法律上給予業主的一種保障，除非屋主欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support)；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，Homestead保障條例就可以予屋主五萬至十萬美元保障。

但Homestead 保障是無需預先申請或登記，將來一旦有需要時才辦理，也不會太遲，因為這項保障是不會失去的。因此，當大家收到這類信件，不論它如何像是政府的公函，其實都是一些私人公司想賺取大家數十美元的費用，為大家做了這份文件及作出登記；一般情況中，大家是無需理會這類廣告信。

強迫共同業主出賣物業如果大家與其他人共同擁有地產物業，而將來彼此關係萬一出現破裂時，可能會有一些最初並未意料到的問題出現。例如，其中一位業主，可以不作聲，也不需要其他業主同意的情況中，將其個人的一份產權，轉讓給其他人。即使夫婦用共同擁有形式(Joint Tenancy)，所擁有的物業，也可能其中一個配偶，自己做一份Quit-Claim Deed，而單方面將共同擁有權改為其他方式擁有；例如Tenancy-In-Common，就會令將來承繼遺產時，產生不可預見的問題。

此外，尚有一種情況，是最近一位朋友所面對的事情，他與一位朋友合夥投資在一座物業，後來雙方關係破裂，這位朋友要求將物業出售，讓他可以取回當初投入的資金，但對方予以拒絕。

在此情況中，是相當棘手的，如果雙方沒法達成協議，就應該找律師做一個強逼拆夥的訴訟(Partition Lawsuit)，由法庭下令去出售物業。因此，大家使用共同擁有形式，來與其他人，特別是非配偶合資投資地產物業，都要預先考慮清楚。

物業產權資料可保密嗎？大家對於私隱權(Privacy Right)可能相當重視，因為擔心不法分子取得個人資料而犯法。不過，一些在政府部門的檔案紀錄或資料，是作為公眾資料，根本無法保 密。

加州是一個所謂紀錄公開(open records)的州，包括出生、婚姻、死亡、房屋轉讓、房屋貸款、抵押、產權；甚至房屋本身的資料，包括地址、政府估值、物業稅、以及過去交易紀錄等，除了少數特殊情況外，大多數是公開的，任何人都可以去有關部門查詢。

在汽車局(DMV)的私人資料有否保密呢？原則上，DMV是不會隨便將大家的個人資料公開。在一九八九年，曾經有一名男子，在DMV取得一位女影星的個人資料，結果發生了兇殺案。後來，國會立例管制DMV，不過在某一些情況中，DMV依然可以公開大家的個人資料，給予其他政府機構、甚至私人商業機構，包括銀行、保險公司、律師等。

事實上，即使是個人，都有可能申請查閱大家的個人資料，不過，DMV要事先通知大家，讓大家有十日時間來反對將資料公開，但最後決定權仍然在DMV手中。

QUIT CLAIM產生的後遺症有些朋友與其他人共同擁有物業，之後因為各種原因，其中一位業主決定除名，通常都是做一張放棄產權契約(Quit Claim Deed)，然後在縣政府做登記手續。
最近遇到一個實例，是除名之後發生的問題。甲乙二人本來是好朋友，一起聯名買了一個物業，後來他們關係破裂，乙就使用一張放棄產權契約來除名。過了數個月之後，甲決定到銀行辦理重貸手續，產權公司(Title Company)在發出產權保險之前，要求乙簽署一分文件，證明他真是在自願及理性的情況下，放棄產權。

由於甲乙關係已經破裂，所以乙不肯合作，令甲辦理重貸時出現問題。原來產權公司為了保障自己，在產權曾經有過修改的情況之下，都是會採取措施，來確定產權並沒有任何的爭議，或不清楚的可能，然後才會發出產權保險。所以要辦理放棄產權契約，如果放棄產權的一方，將來是會搬到國外居住，或者是有任何將來不合作的可能性，都應該考慮找律師辦理除名手續，或在除名的時候，同時進行重貸手續，以免日後出現上述的情況。

會被人合法的侵佔物業嗎？美國是著重保障私人產權的國家，但大家的物業會否被其他人合法的侵佔呢？在加州有兩個情況，會令大家的物業被人合法的侵佔。

第一個方法是Prescriptive Easement，就是當物業持有者尚未進行授權，該物業已被其他人長期使用，而物業持有人卻在知道的情況中，仍容許對方繼續使用，則五年後，對方便有權永久使用下去。

第二個方法稱為Adverse Possession，對方不但合法地取得使用權，甚至連產權也可以一併取去；情況就是物業未經授權，已被人長期佔用，對方甚至為該物業交付物業稅。這樣，五年過後，該物業的產權就會歸於對方。

例如，當你的鄰居未獲同意，便使你後園的部份地方，而你未加以理會，五年以後，該塊土地就可能成為鄰居所擁有。

這兩種方法，都會令大家的物業產權出現糾紛，將來賣屋時出現麻煩。所以，一旦發現被人佔領物業時，必須加以阻止，千萬勿置之不理。一些私立大學擁有很多空置土地及道路，每過一段時間，他們就會把有關土地及道路封閉，然後拍照存檔，來避免被人侵佔物業權。

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