陳建友房地產律師專欄：房子被陌生人佔有，找警察有效嗎？

今年5月8日，舊金山報導有關於一位華裔地產投資者蔡先生的房產被一群約二十幾位年輕人「佔領」的新聞，他為此事報了警。起初，警察到達現場，盤問他們之後，卻沒有採取任何逮捕行動。後來，5月15日，警察又回去現場，不僅將所有「佔領者」驅離，而且逮捕了四個人。根據報導，警察進入房產發現其中有人在此地種植大麻。可惜，報紙上卻沒提供任何解釋，為何等了一個星期警察才作出判斷，警察有權將次案以刑事處理。這起事件也引發了一些值得令人思考的法律問題。

當然，房產被別人佔有了，尤其是陌生人，屋主報警是正常的反應。但是，家有家規，國有國法，凡事都得依循法律來解決，警察不能隨便抓人。除了刑事法以外，加州法律已設置有民事法，來解決別人半夜擅闖自己名下房子的情況。若每次有人這麼做，就要動用刑事法的話，那或許這項民事條例就不太具有被保留的意義了。不過，誰不想利用警察來執行驅逐，這種方式即簡便又省錢，很容易被人濫用。事實上，曾經有人明知道自己房子裡頭住的人或許有佔有權，因一時氣憤，就拿起電話打「911」，誤導警察，目的是要警察來嚇嚇他，希望能夠借此就能說服他自動遷離，不需化費金錢就能把房子收回來。

有一案例提供給讀者參考，十三年前有一位李姓工程師，因公司裁員而失去工作，因而付不起房貸而面臨法拍。此時他認識一位高姓同事，是一位兼職做貸款經紀的工程師，李先生請求他協助向銀行辦理抒緩措施，讓他能夠有充份的時間去找工作，不讓銀行收回房子。殊不知道高先生另有計謀，他曉得房子有淨值，他不僅沒幫李先生解決法拍的問題，還私下到拍賣現場競價，結果他成功標到房子後，就打電話給李先生，要求他即刻搬離。李先生發現此事之後非常氣憤，將高先生臭罵一頓。高先生腦羞成怒，拿起手機撥打「911」，他不向警察講明住在裡面的人是前任屋主，故意讓警察誤以為他的房子被人擅闖。警察十分鐘左右趕到現場敲門。由於警察敲門很大聲，把李先生給嚇壞了，所以他就不敢開門。因為李先生拒絕開門，此時警察更相信裡頭的人是闖空門的嫌犯，恐嚇李先生，他再不開門的話，他們就要破門而進，於是李先生就迫不得已把門開了。警察很生氣，李先生一開門，警察就把他當作犯人對待，問也不問就把他兩肢手往後彎，好像要扣押他的樣子，叫李先生在草坪上半蹲下來，李先生嚇到發抖，連尿都出來了。警察上樓搜索，感覺房子不像有被人擅闖，於是其中一位警察就從李先生的褲袋裡拿出一個荷包，打開一看，駕駛執照上所寫的正是這棟房子的地址。此時警察才發現他們判斷錯誤，上了高先生的當，責罵高先生一頓之後就離開現場。接著，高先生與兩位警察就被李先生告上法院，最終以5萬元賠錢了事。

以上蔡先生的案子裡，若陌生佔有者出示了水電帳單，表示他們已在此地紮營一陣子，遇到這個情況，有經驗的警察都會小心翼翼處理，除非有人明顯觸犯刑事，他們是不應該將一個民事案以刑事處理，以免惹禍上身。所幸肇事者不是在房產上是房客關係而蒔花植菜，而是陌生侵佔者種了大麻，除非持有大麻卡或種植不超量，能夠證明大麻是合法的，否則警察不能以此理由抓人需以刑事現行犯才能以此為由抓人，不僅能進入現場抓人，而且因為此地是犯罪場地，還有權逮捕驅離所有人。因此，蔡先生最終還是如願以償，房子回歸自己的自主權和所有權。

蔡先生和李先生房產被侵佔的狀況不一樣，前者是陌生侵佔者，後者是前任屋主，兩者都不能以刑事案處理、陌生侵佔者要看侵佔地方為刑事犯罪現場才能以此抓人逮捕歸案。有關於房地產法律問題請諮詢專精房地產執業律師。

［陳建友房地產律師事務所 陳建友 律師 撰文］