陳建友房地產律師專欄：「1031交換」-- 大選後的地產稅務策略

歐巴馬總統連任了。競選期間他強調：若能夠連任，要向富豪增加稅收來削減財政赤字。「財政懸崖」也於2013 年的1月1日解套了。之前，資本利得稅（capital gain tax）在小布希總統任期時，聯邦政府為了刺激經濟，曾經把資本利得稅率調降成15%為上限。但是，「財政懸崖」解套後，從2013年起，家庭年收入四十萬以上的「富豪」的投資稅繳，如不作好適當的準備，即將大幅度的增高；如資本利得新稅率，將調高為20%至39.6；此外，歐巴馬健保法被聯邦最高法院肯定後，地產投資若有營利，還可能添加3.9%的健保稅。因此，「富豪」若不尋求正確投資與稅務策略，就將從2013年開始多繳稅金了。

「1031」交換可延稅但不能免稅

稅法向來鼓勵房地產投資，給予此類投資很多稅務方面的優惠，使得地產比非地產投資如證券略佔優勢。雖然資本利得率將被提升，但是主要的地產方面的稅務優惠系統如「1031」延稅交換及「121」主要自用住宅資本獲利免稅等可望原封不動，至少到目前為止還未聽到什麼風吹草動。若你是一位從來沒有盡量使用這兩個稅務優惠或許對於投資地產不太感興趣的富豪，面臨政府針對富豪增稅的趨勢之下，你如果能夠善用這些稅務優惠計劃的話，你或許可以減輕新稅務政策所帶來的財務衝擊。

「1031」是房地產銷售中最常用的一種稅務策略。基本上「1031交換」是用來延稅，不能免稅。一些非地產如個人產物的交換亦有資格享有「1031」的優惠，但公司股票在不同的公司的股份的交易下將不符合資格。

只限用於投資物業同類交換

所交換的產物必須是同種類，也就是說，不能夠拿不動產去交換非不動產，反之亦然。例如拿古董去交換房子是行不通的。所交換的產物也並不需一模一樣，例如加油站可以換公寓、空地換房子等等，只要能夠滿足「1031」的其他條件，運作頗有彈性。「不動產」的定義，須按州法來定，但各州大同小異，事實上其定義比很人想像得還要廣泛，有些是五官感覺不到的。一般而言，具有產權觀念的法律權力都算是「不動產」，地役權（easement)就是一個很好的例子，它僅是一個使用權，即摸不到也看不到，但是若賣得到好價錢，仍然可以拿來做「1031」交換。

此外，「1031」只限用於作為投資、貿易或營業的產物，或用來積極生產收入的物業，例如出租屋不能交換自住屋。

「1031」交換的條件、限制

因為「1031」是一個延稅而不是免稅計劃，若想獲得最大的利益，就必須交換與物業同等或更大的價值的同類物業，放棄財產所得款項，必須用於收購更換物業。換言之，納稅人若不想為出售的舊物所取得的利得繳稅，就必須把所有賣物獲得款項，用來購買交換物業的資金，若有從中直或間接收到部分款項，則須為領取部份繳交利得稅。

「1031」稅法在時間上也有限制，例如納稅人必須在完成上游交易之後的四十五天內，指定下游所交換同類物業，並於上游交易完成後的一百八十天內，完成下游的交易。誤時則失去資格，而必須在該報稅年里所售賣的物業繳交利得稅，儘管原因是，指定交換物業已被災禍毀損或因疏忽而錯誤指定物業，完全沒有彌補的機會。

國稅局對於下游投資物業需持有時間有所規定，納稅人必須持有一段時間後才能作下一次的延稅交換。

想成為一位很成功的地產投資者，就要懂得如何使用並善用槓桿原則投資地產，簡言之，盡量少用自己的資金，多利用銀行的貸款，以小搏大方式投資。利用「1031」稅法延稅就如同借用政府的錢去作地產投資，也可說是槓桿原則的使用之一，用他人之資金去謀取更多利潤，何樂而不為呢？

文：陳建友律師