陳建友房地產律師專欄：一張地產執照值多少？

過去申請地產執照，只需憑藉任何大學文憑，不需任何地產經驗，申請者就可以參加執照考試。但是從2013年開始，加州房地產管理署已經把報考地產經紀執照的資格調高，因此想要考取地產執照，儘管持有大學文憑，申請者必須完成兩年以上的销售經驗，除非大學期間曾經輔修與房地產相關課程。

持有地產執照的人數是隨著市場的興衰起伏而變動的。2006房市最鼎盛的那一年，全美房地產商協會的會員總人數是大約130萬，可是從那一年開始，房市泡沫爆裂而陷入低迷之後，會員人書就跟著逐漸降低，到2011年為止，只剩下不到100萬名。

近年來房市已趨向復甦，5月份的房價及成交量自2007年以來首創新高，未來數年的申請執照的人數可望逐步升高，致使現下經紀行業僧多粥少的問題，更為雪上加霜。

雖然現在考取地產執照不如以往輕易，但比起考取律師執照容易得多了。一般報考律師執照所需具備的條件是，申請者持有法學博士，並由至少3位律師證實申請者沒有任何道德上可恥的行為，然後還要通過為期3天的筆試。

反之，地產考試全是選擇題，時間長達僅2、3小時。報考資格沒要求大學文憑，只須修完並及格為期不到1個月的課程。雖然考卷全是用英文書寫，但不懂英文也過得了關，原因是坊間有許多華人地產公司藉著提供免費地產課程，來招募新銷售員加盟，他們可以用中文授課，學生可以事先把考題及答案背熟再參加考試，照樣可以及格。

一旦考取了地產執照，只要能夠脫穎而出，一位經紀人的事業就海闊天空了。在加州地產交易中，經紀人的報酬向來是以佣金，而不是按工作時間來計算的，而佣金一般是售價的6%但可商議，法律沒有明文規定怎麼收費。

以住宅交易為例，無論買價是30萬或1000萬，從作業及法律文件的觀點來說，在同一個城市裡，程序上沒有區別。以一棟千萬豪宅來說，經紀一般願意把6%的佣金調降至3%左右，若能當上雙重經紀，儘管在廣告、佈局費上揮金如土，扣繳地產公司老闆的分成，仍然可以淨收20幾萬，非常可觀的年收入。一年只需做成一筆交易，就已足夠過個相當舒適的日子。

當然，也就因為考取地產經紀執照的門檻低，持有地產執照的人數會越來越多，競爭性也會越來越強，尤其是現在加州房地產這麼炙手可熱。陸客帶著大量資金投入加州市場，尤其南加甚受青睞。

各族裔地產公司已經瞄準這個客源。有些公司還設立全中文網站，並提供「一條龍」服務，從安排旅程、飛機接送、住宿、吃喝玩樂到子女申請學校，全部包下來。不言而諭，其目的就是爭取比別家地產公司先引進客戶，以避免陸客有機會與其他仲介接觸，「貨比三家」，而導致該地產公司失去商機。

其實，如同作家史蒂分•李維特在他的著作＜魔鬼經濟學＞中所述，一位仲介的價值主要就在他手上所握有的資訊，一旦這些資訊被公開之後，仲介的價值很可能一落千丈。

隨著網絡的發展，在高科技時代中成長的新一代購買者，已慢慢的察覺到，原來他們也能夠在許多專門為消費者設置的網站蒐集資料，比如學區、城市犯罪記錄、公共設施等，甚至於房屋的比較價，不需透過仲介，就能瞭如指掌。所以對他們來說，找不找仲介買賣房子就或許沒那麼重要了。

雖然加州立委已將考取執照的門檻提高，但終究不夠高，未來數年還會有很多人考取執照。可是，資訊越來越透明化之後，新考生在未來的地產事業上會面臨更多的挑戰，或許仲介的身價不是他們所想像的如此優越，一張地產執照就未必是夢寐以求之物。

文：陳建友律師