陳建友房地產律師專欄：建商偷樑換柱 新移民矇騙（一）

自從房市於2007年大崩盤，經過此次金融海嘯的慘重教訓後，對於房屋貸款的申請，主流銀行的態度已大有改變，過去通行一時的「不查收入」房貸也因此消聲匿跡，儘管能夠在市場上找到 這種貸款，想必利率一定高不可攀。

並非每一位新移民都是攜帶大量現金進入美國的。升斗小民想買房子就一定要貸款，一般還未有機會建立足夠信用。他們所經營的小生意，或從事的工作，很多是以現金交易，因此報稅表上 無法呈現出真正的收入，在貸款審核嚴格的環境下，連續幾次申請房貸都失敗，令他們對買房感到心灰意冷。

為了圓一個美國夢，買房心切卻沒具有取得貸款條件的新移民，往往在購屋時缺乏警戒，很容易成為不良份子的詐騙目標。許多新移民只能看懂一鱗半爪的英文字，買房時就憑著「信賴」兩 個字，簽約時人家說簽那裡就簽那裡，幾乎不太過問到底文件內容寫什麼。

梁先生與萬女士都是屬於這一類型的購買者。四年前，他們不約而同的在報紙上看到了一篇文章，內容描述了一項被稱為有政府援助的全新每單位5房4浴集合住宅開發計劃。這個項目的特色 ，在於購買者不須經過任何審核就能獲得低利率房貸，直接由建商放貸。這種機會也許會令一些人覺得難以置信，卻被兩位認為是千載難逢。

於是他們在經紀人的陪同下，前往現場考察。她們不僅在現場見到了建商張女士，還遇上了該市前任市長。雖然市長只握了他們的手但沒具體與他們交談，可是，市長對該項目的鼓吹建立了 他們對房子的質量的信心。因此，他們就開始談判價格，可是經紀人在場時，張女士堅決不能夠降價，第一回合的談判沒成交，梁先生與萬女士只好斷羽而歸。

過了幾天，張女士不經過經紀人，直接至電給梁先生與萬女士道，若他們願意放棄代表權，她可以從省下的佣金再減價，而且增加首付還可以取得更多的折扣。可是，令他們感到疑惑的是， 合約書上顯示的成交價沒顯示出絲毫的折扣，但實際上首付加上建商房貸確實反映出買家支付的總金額，關鍵在於「折扣」（discount)卻寫成「升級」（upgrade)。張女士解釋說，文件早已準 備好，她不想再回去做任何修正，反正對買家而言，賣價的確被打了折扣。

梁先生與萬女士無法捉摸但始終沒懷疑張女士的動機，他們抱著感激的心，非常慶幸能夠找到這個機會，何況有「律師」把關，原來萬女士是首次購屋者，她誤以為代書（Escrow）就是律師 ，她認為在該處辦理手續應該是很安全的。可是，萬女士也許不知，屋主將來繳交的地稅金是以買進的價格為基礎的，意思是說，萬女士會因賣價在過戶文件上顯得過高而每年多繳地稅金。

手續順利辦完後，接著梁先生與萬女士就搬進房子。不到兩個星期，張女士帶著一群工人，突然登門造訪說，市政府只批准每單位3房2.5浴，房子是經過政府到現場核實後，張女士才偷偷地改 造成5房4浴。可是東窗已事發，張女士不得不把房子的佈局還原。萬女士對這個突如其來的壞消息感到哭笑不得，頓然如夢初醒，她知道自己受騙了。

當時萬女士非常氣憤，堅決拒絕張女士進房動工，兩人為此事拉鋸了一陣子，最終只好對薄公堂。張女士沒書面披露新房子有違章建築，無可厚非，但她卻在狀書上寫成自己才是詐騙的受害 人。張女士狀書稱，她曾經口頭上如實告知所有買家這項目的每一單位的改造，而萬女士答應過她，萬一將來市政府勒令拆房，萬女士願意承擔一切責任，負責還原。萬女士則稱，張女士一 片胡言，竟然「惡人先告狀」，她將據理力爭，向法院追討公道。（待續）

文：陳建友律師