陳建友房地產律師專欄：前任屋主的告白書是把雙刃劍

試問：有多少人在出售自己房子的時候，會聯想到要把他原先購房時，賣家（即前任屋主）曾經給過他的告白書找出來看看，以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白？

大多數人連想都沒想過這個問題。原因是，按慣例，一般代表賣家的經紀，在協助賣家填寫告白書時，是不會叮嚀賣家找出過去前任屋主給予他的告白書作參考，甚至於只提供表格給賣家自己填寫。

當然，加州地產法律也沒明文規定，賣家在售房時，一定要將前任屋主所提供給他的告白書轉交下一位屋主。而且，加州地產商協會所製訂的標準買賣協議也沒設置任何超越法律要求的條件，來確保新屋主對所購買的房屋的本身狀況能夠獲得極全面的了解，再作出最終購買的決定，以免他日後「誤會」賣家對其所所賣房子故意隱瞞缺陷，但其實那位賣家本身也是曾經被矇騙的受害者。

再試問：有多少人在購屋時會刻意向賣家要求，提供給買家他過去從前任屋主手裡取得的告白書？

亦然，恐怕也沒有幾個人會這麼做。一般在加州買賣房子，地產經紀是不會考慮，向賣主求取前任屋主過去所提供給他的告白書的。買主就更不用說了，一般都會由代表他的經紀為他費心去照顧他的利益，經紀不提的話，買家也不會考慮這麼做。

以下兩個案例可以給大家做參考。

林女士是一位虔誠的基督教徒。4年前她賣了一棟房子。這房子她曾經加建了一個小臥室，當時沒有為加建申請許可證，但賣房時她已如實向買家書面告白。房子賣成，轉手後約1年左右，她突然接到一封由買家律師所寄來的信，聲稱林女士沒告知買家這房子有違章建築。

對於買家告她隱瞞房子有違章建築之事，林女士感到詫異，她在告白書上是表白的清清楚楚的，她心想：「這到底是怎麼一個回事呢？」。追問之下，她才理解，原來對方所爭執的不是她所加建的小臥室，而是過去其他屋主非法加建的書房，對此她的確毫不知情。

如今麻煩找上門來了，她也只好請教律師指點迷津。律師直截了當地建議，要證明自己的清白，不妨將過去買房時賣家給予她的告白書打開來看。可是，事隔多年，這份告白書也不知被埋藏在那裡， 可是，這麼關鍵的文件，就算翻天覆地都得把它找出來。

後來她成功地將前任屋主給她的告白書找出並遞交給買家，對方就從此不再追究此事，這個難題就如此輕而易舉的迎刃而解了。

去年莫女士賣掉她的房子。幾年前莫女士買下這房子後，一直都沒有改建過。當她決定出售房子時，發現後院現有的木製平台有多片已腐蝕木板，於是她將木板全部換新，但未更改平台設計，然而她卻在售屋傳單上稱之為「全新平台」。

莫女士認為她的做法算不上加建，不需許可證，因此就告白書裡頭所問及的問題「你是否曉得房子有任何無許可證加建？」，她毫不猶疑地回答說：「不曉得。」

房子賣掉後，新屋主為裝潢而申請許可證時，被市政府告知房子的「全新平台」實際是違章建築，屋主必須自動拆除或加固平台，否則政府將勒令強制。為此，新屋主大發雷霆，要求莫女士承擔加固費。

莫女士向林女士的同位律師徵求啟示。律師順理成章，做出同樣的解析給莫女士，建議她看看過去收取的前任屋主的告白書。可是，此舉卻適得其反，告白書表白了平台是無許可證加建的，此時莫女士才恍然大悟，原來平台是違章建築，於是她理直氣壯的衝動頓然消失了。

據莫女士，買房時因英文懂得一鱗半爪，沒留意告白書內容寫些什麼，經紀雖有叮嚀文件重要，必須保留下來，卻沒為她解釋，其實平台是違章建築。莫女士的清白因此受到質疑，最終脫離不了訴訟風波。

無論你是賣家或買家，以上例子驗證了告白書的重要性是不容忽視的。它可以成為你的救星，也可以成為你的致命傷。不敢說官司的成敗完全掌控於其中，起碼它對當事人的信心會起關鍵作用。

文：陳建友律師