陳建友房地產律師專欄：淋浴盆漏水該誰埋單修理

購房時，買主會在乎房子是否有受HOA管制，因為有HOA，就意味買下這房子以後，每個月要繳HOA費，一筆額外的支出。所以對一般買主而言，房子有沒有HOA，以及每月需要付多少HOA費，也成為了他的考量因素之一。

其實，更深入去了解的話，房子有HOA所意味的，不僅僅是支出而已，還涵蓋一些與管制相關的問題如使用、維修、外觀方面的限制或責任。HOA是「Homeowners Association」的簡稱，集合住宅的特性，一個由屋主組成的管理委員會所營運、出於法律的要求而成立的組織。

多數亞裔平時持有「自掃門前雪，莫管他人瓦上霜」的態度，所以不常參與或理會HOA所作出的決定，只要不漲HOA費就好，其他什麼也別管。往往會有人埋怨HOA費如此昂貴，卻不去了解所繳交的費用到底被用到那裡去了。

一直到突然有一天，房子有損壞，或有重大維修項目，甚至於因房子漏水被樓下的居民起訴了，才恍然大悟提問，HOA是否應該拿錢負責修理，或是否有保險可以索賠？

到底HOA對於那些項目需要承擔責任，取決於幾個要素，端視房子損壞之處是否在HOA的責任範圍內，或損壞原因是否出於屋主本身的疏忽所引起等。借用以下陸先生的個案抽絲剝繭一番：

陸先生買下一個集合住宅，從未遷入房內，第一天開始就一直是作為出租用途。他的單位位於一棟5層樓高的集合住宅樓宇中的第3樓，曾經被其他屋主擁有一段時間，前任屋主在陸先生購房交割手續辦完之前，從未告訴他這房子曾經有漏水問題。

房子出租後不久，漏水的問題就呈現出來了。有一天，住在1樓的一位屋主向HOA投訴，說他的浴室天花板上長黴，而上層的空間裡頭含有大量潮濕，令他懷疑樓上其他住戶的浴室有漏，要求HOA對此展開調查。

HOA順藤摸瓜，沿著潮濕的線路追根到陸先生的浴室，把浴室地面的瓷磚掀開後，發現浴室底下的淋浴盆有漏，於是把矛頭指向陸先生，將一切責任推卸於他的身上，撇的一乾二淨。

陸先生不明白，依他的一般認知，屋主只需要為房子由內牆面向內的部份負責維修，其他的如房子的結構、外牆、鄰里共用內牆中間的空隙及屋頂一律應屬於所謂的「Common Area」（中文「共同領域」的意思），屬於HOA的部份，難道淋浴盆就不符合「Common Area」的定義嗎？對此眾說紛紜，莫衷一是，其實淋浴盆就處於一個灰色地帶。

除此之外，陸先生也會考慮，到底是他自己或HOA的保險公司需要出面理賠。而淋浴盆本身的修理，看來得陸先生自己掏腰包，因為這不在保單的範圍內。至於1樓的損失，還得查究1樓黴菌滋生的原因，才能斷定，而且還得看看到底陸先生所購買的保險有沒有包括租賃。

事實上，這個個案也另有環節，在發現淋浴盆漏水之際，不久之前，陸先生的房客因不小心忘記把洗臉盆的水龍頭關了，導致水槽過滿而溢水，大量的水從陸先生的住宅流入樓下單位，包括以上所提及的1樓住戶。這個由房客的疏忽所引發的事故也給予陸先生與該1樓住戶之間未來的訴訟帶來了一個扭轉。

原因是，房客在這種情況因純粹是自身的疏忽所造成的第三者的損失，完全由房客負責承擔，與房東無關，而由洗臉盆溢出來的水量遠遠超出淋浴盆的點滴漏水，所以若能證明該1樓的浴室內的黴菌的滋生是洗臉盆大量溢水所造成的，那麼陸先生唯一須要擔心的一件事就是把淋浴盆修好，而與1樓住戶之間的法律問題相形之下，HOA是否應否負責埋單修理淋浴盆，已經不顯得值得追究了，只要不須為1樓的損失負責。

雖然不同集合住宅區所擬定的「CC&R」（如同一個國家憲法的HOA的管制文件）對於「共同領域」所採用的定義如出一轍，大同小異，但常見的「CC&R」中不明確說明淋浴盆應歸誰負責維修，萬一不幸遇上淋浴盆有漏，導致樓下單位因此而損壞，不妨查閱「CC&R」看看是否有何漏洞可鑽，可以以HOA維修失職為由予以推託。

文：陳建友律師