陳建友房地產律師專欄：集合住宅能不能出租？

房市復甦以來，愈來愈多華人考慮購買房子作為投資物業，連華爾街某些投資基金也看好獨棟屋租賃市場。

過去幾年，具有相當規模的上市公司曾經注入大量資金於民宅市場，以全現金購買方式，與普羅大眾相互競價搶購獨棟屋，市場因而水漲船高，導致2013年房價全盤猛漲。小資金投資客與其相比，如同小巫見大巫，因而被其從獨棟屋租賃市場排擠出去，只好把目標轉向價位低於獨棟屋的集合住宅。

華爾街投資基金之所以避開集合住宅，無疑是顧及不受「HOA」的管理範疇對於租賃有所限制。而小資金投資客因不詳實情，則背道而馳，不幸買下集合住宅將其出租，而日後與「HOA」發生齟齬。

「HOA」的管制權源自「CC&R」。過去，「HOA」早已對於租賃加以限制，但普遍允許屋主將房子出租，條件是，房客未入住前屋主必須將房客的名單提交「HOA」、在租約設定房客必須遵守「CC&R」所有使用限制如停車位置、收養寵物等，房客如違反「CC&R」房東將有權解除租約等條件，並且將一份「CC&R」交給房客以便遵循。

可是，由於「HOA」過去對於租賃管制鬆懈，導致集合住宅作為投資物業的比例高，經濟衰退之際，難免會出現房價下滑，投資客眼見物業值不抵貸而不惜讓銀行法拍、收回房子，有些甚至持續收租卻拒繳「HOA」費的情況。不言而喻，金融危機勢必因此而給「HOA」在財務上帶來很大的衝擊。

於是，在2010年左右，許多管理公司緊鑼密鼓地向「HOA」理事會提出修訂「CC&R」，瞬間若干「HOA」以閃電速度通過「CC&R」修訂案，在租賃限制方面，添加了更多條件。除了以上所述條件以外，新屋主必須入住一年以上，才有資格出租房子，違規者將被嚴格懲處，每日罰款上百，甚至上千元。

這種修正案，顯然是沖著投資客而來的。過去兩年內，曾經有兩位華裔投資客劉先生與藍女士，不約而同，在兩個不同的社區內購買集合住宅作為出租屋，買成後才發現「HOA」不允許出租。

劉、藍兩位的共同錯誤是，買房時不查閱產權報告，而產權報告明顯的列出所購買的集合住宅受「CC&R」有所限制，但兩位在交割前都沒查閱「CC&R」，以確認可以滿足「HOA」對於租賃的限制條件。

坦白說，眾多買家沒有意識到查閱產權報告，尤其是「CC&R」的重要性，或許這出自於仲介的經驗問題，但體制問題也不容小覷。姑且不提應不應該為客戶閱讀「CC&R」，因為這原本不是仲介而是律師的職責。可是，試問：有多少仲介會敦促客戶自己去閱讀「CC&R」？想必沒有幾位。不過，一位買家仲介至少也應該為客戶向「HOA」查詢房子有否特殊使用限制，但不該以產權保險是護身符的言論誤導買家。

劉、藍與「HOA」的經歷不同之處，在於劉先生是在與房客簽下為期一年的租約，而且房客已入住幾個月後，才被「HOA」發現他違反「CC&R」，而藍女士一買成房子、過戶她名下，但房子未出租前，即時發現「HOA」不允許出租，故不至於面臨任何「HOA」的懲處，唯有遭受一整年的租金虧損，深受委屈。

已經違了規的劉先生居然能向「HOA」取得豁免，不僅可以與房客繼續明顯在違規的情況下簽下的租約，不受罰款，而且連未來的租約，也不必先滿足入住1年的時間才可以出租房子的條件。此次劉先生雖闖了禍但能夠完美了事，關鍵在於加州地產法有所規定，提出訴訟來執行「CC&R」的前提條件是，「HOA」必須與屋主進行調停，於是劉先生在律師的陪伴下出席調停會議，證明違規是無意的，因此能獲得「HOA」的諒解，才安然無恙，不過也花了幾千元律師費。

然而，藍女士卻不能依樣畫葫蘆，因為「HOA」已知曉，她發現並理解修訂案的內容時，還沒把房子出租出去，所以她若重滔劉先生的覆轍，這個行為很可能被「HOA」視為是蓄意的，因此到時候恐怕沒有寬容的餘地。

文：陳建友律師