陳建友房地產律師專欄：「埃利斯」法：擺脫租控陰影的救星

在租控城市裡頭，如舊金山、洛杉磯，有那一位飽受委屈的房東未曾考慮過，何不一勞永益，讓物業從此以後再也不受租控條例的牽制。從投資回報來說，有那一位投資者不希望有人給他指點迷津，讓物業一年之內增值20%的幅度。據說，一棟空置著且還受租控條例管制的樓宇，居然能夠比租滿房客時更加值錢，尤其是房價正迅速飆漲的時候。

擺脫租控條例有出路

但是，想必熟知租控條例的房東都知道，無論是按月（month to month) 或定期（fixed term）租約，一般房東是不能隨意與房客斷絕租約關係的。舊金山與洛杉磯租控條例，各列出十幾個允許房東迫遷房客的依據，其中唯一實用於以上所引述之例子的，只有「屋主收回自住」或「埃利斯」。

按1985年通過的「埃利斯」法（英「Ellis Act」）的規定，儘管出租物業是位於租控區域里，房東有權在不把物業出售給另一個業主的情況下，退出租賃市場，作為擺脫租控管制的一條出路。

之前，加州最高法院曾經裁決，房東無權藉由不繼續經營租賃業務驅逐租客，意味房東儘管在虧損情況下，也必須咬緊牙關、堅持下去，這顯然是一個不公道的裁決。可是畢竟加州最高法院也已認定此裁決不違反憲法，所以房東也只能透過立委來解決這個問題，「埃利斯」法就由此經歷成立了。

但條件嚴格代價高

這條出路並不是完全無條件的各租控城市有權調節「埃利斯」法遷離進程。在一定程度上，「埃利斯」法限制房東又再躋身租賃市場。一旦重返租賃市場，已退出市場的物業即將接受租控條例的管制。

除此之外，少數租控城市還要求房東支付搬遷費給房客、或提出某種限制，如舊金山的房東需要支付至少約5000美元給每一位住戶，但每戶賠償總額的上限約$18,000，金額大小取決於個人年齡或是否有殘疾因素。

聖搭莫尼卡市規定，房東收回物業作任何其他用途之前，必須先獲取許可證。洛杉磯市則規定，若房東以「埃利斯」法迫使房客遷徙後，在同一地點重建相同類型建築物，那麼該物業在未來五年內，將受租控條例的管制，縱使在一般情況下，新蓋建築物是不受租控條例所管制的。

程序繁複時間長

程序上，房東除了必須準時支付搬遷費給房客以外，還需要給予房客充份的時間搬家。「埃利斯」法規定，房東必須向有關租賃管制單位呈交一份為期120天的收回出租物業的意向通知書，並將一份為期至少120天的「埃利斯」解約通知書送達房客。若房東於120天未滿之前，就已取消收回出租物業的念頭，「埃利斯」法則嚴格禁止房東虛張聲勢，以矇騙的手段，開始向房客進行驅逐程序。

呈交及送達120天通知之後，房東還需按「埃利斯」法的要求，向租控委員會呈交一份即將在縣登記處登記的，有關房東退出租賃市場的公告，以便通知未來有意購買該物業的買家，該物業或受「埃利斯」法的牽制。若房客是62歲以上或有殘障，所需通知則延長至1年之久。

一旦收到「120天」或「1年」通知書之後，房客必須於15天內書面通知房東，若房東日後重租已收回之物業，房客將保留第一優先權搬回該出租單位，猶如房東收回出租屋的事件從未發生過。若房客誤時，則房客將永遠失去搬回的權力。

縱使如此，這並不意味房東就完全擺脫了租控條例的牽制。事實上，「埃利斯」法程序完成後，也就是過了120天，兩年內房東不得重租已收回之房產。兩年後，房東可以再將該物業出租，但可收取的月租只限於因房東引用「埃利斯」法而被迫遷的那位房客所繳交的租金額度，猶如房客被房東迫遷的事情沒發生過。

五年後，房東可以重租已收回物業，並且不須要給予前任房客優先入住權，但租金額度也有同樣的限制。過了十年，優先入住權及租金方面的限制就不存在了， 可是一旦房東決定重租，雖租金開始時可依照市場定價，但該樓宇仍然會受租控條例的管制，每年租金的漲幅還會被限制。

公寓改康斗一勞永益

唯有一個情況下，房東可以把物業收回並完全擺脫租管條例的陰影，那就是把整個公寓改變成康斗（condo）來出售。否則，若想繼續經營租賃而不受租控限制，也只能把單位出租給有參與聯邦租賃支援計劃的房客如「Section 8），因為那一族群的房客所繳的租金不受租管條例的限制。

近年來，舊金山與屋崙租賃市場蓬勃，到處租金飆漲，眼見所收取之租金卻坐落於幾十年前的價位，許多被租控條例所羈絆的房東會絞盡腦汁、設法把現有房客驅走，再以市價收租，但租控條例管制之下地雷重重，房東應當格外謹慎，以免惹禍上身。

文：陳建友律師