陳建友房地產律師專欄：租賃押金的處理方式

房東與房客間，不乏因押金的減扣與退還有異議而發生紛爭。加州法律給予房東在租約未開始前，向房客要求繳付一筆押金，以作為房客與退房時，在正常磨損之下，把房子以原始狀況下歸還房東。往往糾紛的癥結在於什麼是正常磨損，對此，法律與協議或許沒明確說明，雙方因此以各自的理解來定義。

房東與房客經常在重新油漆、粉刷或換地毯的需要與否持有不同的意見。而法律又沒明文規定，在正常磨損之下，到底全新的地毯的損耗期應該是多少年，或房客居住多少年後的房子須由房客付費重新粉刷，這一切都沒有一個規範作為房東與房客的依據，因此押金應減扣多少才算合理，也就成為了雙方對薄公堂的導火線。

但是，在其他方面，法律是設有非常明確的規範的。例如，押金最多不能夠超過相當於兩個月租金的金額，除非出租屋是連同傢具租出去的，那房東則有權要求高達相當於三個月租金的金額。此外，租約結束時，房東必須在房客搬離後21天內，給予房客一個押金清單，以普通信或親手方式遞送給房客，除非合約允許之下，不能夠以電子郵件發給房客。

清單內容不僅要列出每項房東須要房客負責的每一修理項目，而且還要附上收據。有時候房東會因修理工作時間必須超過清單期限，可藉此為由延後給房客清單，其實正確的作法應該是準時把清單給房客，若遇有項目還未修好，房東可以在清單上報個預算，並保留日後修理完成後再調整。

房東不準時把清單交給房客，並開出剩額的支票給房客的後果是，房東就喪失了從押金減掉修理費的權力，而必須分毫不減的全額退給房客，但這並不意味房客就可免除支付修理費的責任。在此情況下，嚴格而言，法律的規定是，房東先全額退給房客，然後再向房客索取應得的修理費。

想必絕大多數的房東會選擇不遵守法律的要求，與其退還全額的押金給房客，而日後房客拿到錢後，就去向不明，而面臨將來無法聯繫房客追回修理費的困難，則選擇完成全部修理後，再把完善的清單並附上退款支票寄給房客，認為這才是最具有保障的作法。

然而法律也給予房客相當的保護，蓄意違反押金退還法律的房東，會有被判支付高達相當與兩倍押金的懲罰金，並且承擔房客的律師費。故房東在還未作出以上決定前，應全面考量，法官是否會將其拒絕退還押金的行為視為蓄意心態。

以筆者的個人經驗，除非在非常極端的情況下，如房東顯現出不可一世的態度，對房客的押金索討不給予任何回應，否則一般法官很少會作出房東存有惡意不退還押金的分析。房東最後也不要故意在此事上過於苛刻，如雖有給清單，但修理項目全屬虛構、毫無根據，即便即時給了清單，也不能脫離不被法官判懲罰的風險，因為這種行為也呈現出惡意的心態。

許多房東或許不明白，押金被法律視為是房東為房客暫時保管至房客退稅房子給房東的那一天，一旦理解了這一點，或許民眾就更能夠理解為何法律對於押金的處理會如此嚴格。

文：陳建友律師