陳建友房地產律師專欄：外國人在美國置業的贈與及遺產稅隱患

中國人把子女送往美國升學的人數與日俱增，同時也有許多人為了讓在美國上學的子女有個住宿，決定以自己名義買下房子，甚至多買幾棟用來出租，一方面是想透過收取的房租，用來補貼他們的生活費，另一方面是出於擔心已泡沫化的中國房市，將價值仍居高的中國大陸房產出售，把賣掉房產獲得的款項轉移被視為是避風港的美國，暫時先把資金放置於美國境內的不動產一陣子，觀察未來中國政治及經濟的發展形勢，再決定是否把資金調回大陸。

可是，往往或許是出於自身缺乏美國稅務方面的知識，而地產仲介不太為客戶深謀遠慮，顧及外國人買房未來的稅務隱患，進而在稅務方面給予他適當的護航，最終當事人發現錯誤時或許為時已晚，而冤枉多付了可合法規避的贈與或遺產稅，後悔沒即時做好稅務規劃。

美國稅法所立下「贈與」的定義，不分納稅人的合法居留身份，也不分綠卡持有人或公民，一概是指收受方沒以與市值成對比的價格作為交換條件，從贈與方手中取得某些贈品。在不動產方面，夫妻之間或父母與子女之間，沒有金錢交流下的房產轉移頗為普遍，是非常典型的贈與情況。

或許出乎許多人意料之外，居住中國的大陸人士，即便是中國國籍，且非綠卡持有人，若從未踏入美國領土之前，為了子女的教育，曾在美國境內，以個人名義買下不動產，會因此而面臨外國人也受美國贈與、遺產稅法牽制的風險。原因是，外國人雖不需為處於美國本土以外的任何資產的贈與繳稅，但是本土以內的資產就另當別論，繳不繳贈與稅，端看資產的性質。

一般外國人若從未居住美國，或曾居住美國但從未產生永久居住美國的意向，就不需為處於美國境內的無形資產如公司股權的贈與繳稅，但需為有形資產如房地產繳贈與稅。值得一提的是，贈與與遺產稅法規定，美國綠卡持有人或公民名下的資產，無論是什麼性質，而且不分界限，全部都受管制，但課稅門檻高達534萬終生總免稅額，正也因為門檻高，一般美國民眾平均資產不會達到這個數額，因此不擔心將來繳贈與或遺產稅，而稅法對待外國人就截然不同，雖然外國人也有門檻，但享有的遺產免稅額只有6萬，且終身贈與免稅額僅僅1萬3千。

此外，稅法對於夫妻之間的贈與的處理方式，也因雙方的居留權的不同而有所區分。一般夫妻兩個人都是美國公民的話，他們之間的贈與，無論累積金額多大，都不會產生任何贈與稅。可是，若捐贈方是位不持綠卡的外國人，他能享有的終身免稅額也會因受贈方居留地位的不同而有所不同。若受贈方配偶是公民，那所有贈與不分額度全是免稅的，否則免稅額只有14萬3千。

然而，美國稅法不分捐贈方與收受方的居留地位，或他們之間的婚姻關係，每年每人可享有高達1萬4千免稅且無收受人數量限制的贈與。假如夫妻兩人都是公民，更可移植並結合各人1萬4千的免稅贈與成為2萬8千，意思是說，夫妻互相可使用對方沒用盡的每位收受人1萬4千的免稅年度額，以取得最高的效益，然而非公民就沒有這個優惠。尤其重要的是，這些贈與屬於附加免稅優惠，完全不會削減各人終身贈與免稅額。

所以，正在計劃把部份家庭成員先送往美國居住並且購買房產的中國人，可以根據各人情況策劃申請綠卡次序前後，甚至資金轉移時機及地點，以及方式及資產性質改變等等。這些林林總總的移民、法律及稅務方面的策劃，並非一般地產仲介，單憑他地產知識、培訓及經驗，就能夠為中國客戶考慮得周全的。

中國人在美國投資地產不得不留意將來轉移房產後衍生的贈與或遺產問題，而且必須懂得結合運用合格的專業咨詢，尤其當下中國客戶眾多青睞千萬價位豪宅，投資的金額越大，所承受的風險就越高。

文：陳建友律師