【周飛兵地產經紀】美國房地產交易中的一僕二主與入鄉隨俗

有些朋友存在一個非常奇怪的觀念，那就是：“找一個代表賣方的房地產經紀，當自己買同一棟房產的買方經紀。”在美國叫“DUAL AGENCY SITUATION”，也就是說賣方與買方使用同一個房地產經紀人。我把它翻譯成：“一僕二主”。有人認為這樣很好，可以簡化手續，買到便宜的房子。在房地產合同中，也對此作了專門的規定，那就是，如果發生買賣雙方都使用了同一個房地產經紀的情形，那麼一定要在合同中聲明，要確保買賣雙方都知道這一情況。

在房地產交易中，一般情況下，買賣雙方的房地產經紀公司分別取得一半的售房佣金。在“一僕二主”的情況下，賣方經紀兜走全部售房佣金。

那麼聰明的購房者就會產生疑問了：賣房者與買房者的利益與立場是完全不同的啊！賣房的人希望自己的房產賣的越貴越好，買房的人希望房子越便宜越好。如果買賣雙方使用同一個房地產經紀人，那麼這個房地產經紀人到底要保護誰的利益呢？

“一僕二主”的這位經紀人可以說：“我保護雙方的利益啊，我為雙方爭取最高的權益！！！”。百分之一百可能嗎？我來做一個分析：大家都知道房地產經紀掙的是售房佣金，房價越高，佣金越高。如果在“一僕二主”的情況下，買方對房地產經紀說“你跟賣方說說，幫我把房價砍下來一萬。”作為一個聰明的購房者，您覺得可能性大嗎？您覺得您的忠實的“僕人”，會怎麼做？

而作為賣房者，您的房地產經紀也同時成為了買家的“僕人”。當您擁有的熱銷房本來可以有4-5個競標者，賣出更高的價格，但您只收到這個“僕人”另一個主人 唯一的一個OFFER 時，您會很高興嗎？您會不會懷疑。 。 。

話說到這，“清者自清”，聰明的消費者，您知道自己應該怎麼辦了，對嗎？

其實一個優秀的房地產經紀人，就像一個頑強的鬥士，一個盡責的衛士，一個忠實的“人民公僕”。要為自己的委託人爭取利益最大化，風險最小化。

為賣房者爭取到以最快的時間賣出最高的價位，為買房者買到性價比最合理，物超所值的家，只有這樣的房地產經紀人，才是合格的。

母校暨南大學的百年校訓“忠信篤敬”，應該是每一個房地產經紀人的“最高指示”與“職業守則”。

最近幾十年，大中華區經濟的崛起與周邊地區實力的強盛，造成了大量的有經濟實力的華人，準備或正在美國買房。 “入鄉隨俗”，成了每一個購房者不得不面對的問題。

我成長在北京，大學畢業後做房地產開發，非常了解國內在經濟騰飛期時發生的一些事情。以北京的房地產開發為例，一個住宅的建設，要幾十個部門審批，蓋100多個“章”。有朋友說，在北京搞房地產，只要是戴“大蓋帽”的，就可以管你。 這種情況在很多行業裡，或多或少都存在，這就造成了，很多事情正規辦理太繁瑣，大家都想走捷徑，繞過難題，在遵紀與違規之間的邊緣地帶遊走。

如果把這種做事情的習慣帶到美國，將會給自己帶來很大的麻煩。

我曾不止一次被客戶諮詢過一些很“奇怪”的問題，例如私下進行交易，不讓公司知情。譬如不簽代理合同，你幫我賣房後我一定給你好處等等。

對於這類問題，我的回答一律是“不”。沒有第二個答案。我為自己的職業而自豪，我為自己的職業操守而自豪，絕對不會違背行業準則和自己“忠信篤敬”的執業信條。

同時，我也會向提出這樣要求的朋友詳細介紹美國房地產交易程序與房地產交易中應該注意的要點。會指出這樣做的後果，以及這套在美國已經執行多年的房地產交易程序的優點，遵守規則的必要性以及違反遊戲規則的嚴重後果。

這就是“入鄉隨俗”， “一山唱一山的歌”。否則的話，水土不服是必然的。

來到異國他鄉，我們要保持“龍的傳人”堅韌耐勞的民族傳統，弘揚中華文化的博大精深，繼承尊老愛幼等美德。多參與社區建設，鄰里相助。在美國買了房子，付了地稅，也要關心這些錢花到哪裡去了。看到壞人壞事，即使您不敢衝上去“見義勇為”，也要打個911去報警。

美國是個“大熔爐”，我們這些移民，“入鄉隨俗”的同時也要把自己的優良傳統保持住，並把這些精華也融到美利堅這個多元化的社會中去，這才是和諧的最高境界。

周飛兵暨南大學經濟學學士，原北京華遠房地產投資分析師，加州房地產經紀TEL 626-758-0006