美國買房 1＋ 3 部曲（一）

這些年來中國的經濟蓬勃發展，老百姓的生活水平日漸提升，大家都過著豐衣足食的日子。當生活富裕，銀行存款漸漸多起來的時候，很多國內的朋友就會考慮到海外投資。在眾多的投資機會當中，又屬美國的房地產投資最穩當，利​​潤也最高。但是大部分的人對美國的房地產投資不是很了解，雖然互聯網可以提供很多的信息，但是畢竟還是隔了一個太平洋，在美國又有可靠的經紀人可以幫助，因此就裹足不前，讓大好的投資機會日漸流逝了。

其實美國是一個非常講法治的社會，政府的規章條例也非常完善，對買賣雙方的保護非常周全，在這裡投資房地產並沒有您想像的那麼難。只要做好準備工作，再加上一個當地可靠的專業經紀人，您就可以順利的在美國擁有一套屬於您的房子。在美國買房有一個前（錢）題，三個步驟，因此我稱它為「美國買房1 ＋ 3 部曲」。

一、前題：資金要到位。

金錢不是萬能，但是沒錢萬萬不能。這雖然是一句玩笑話，但是在買房子這件事上又有它幾分的真實性。現在美國的房市是賣方的市場(Seller's Market)，無論是全部現金或是貸款的首付，賣方都會要求買方在出價時要能提出強有力的資金證明。賣方最不願意看到的事就是，在簽約之后買方無法如期將錢匯入公證的戶頭，因為這會推遲整個房子賣出的日期，嚴重影響賣方的資金周轉。其實，做為買方的你也不希望因為錢匯不過去而取消合約。浪費時間事小，3%的定金被沒收才讓人心疼呢！錢最好是預存在美國的銀行戶頭內，實在在不行也得在香港或其他外匯可以自由流動的地方。國內的資金由於受到外彙的限制，不能算是有力的證明，因此也會大大的影響買方的議價能力。賣方一般中意全現金的買家，因為只要資金到位，其他的問題相對的少很多。而且，現金買賣一般七到十天就可以完成，簡單迅速，皆大歡喜。所以有時賣方寧可接受出價次高的現金買家，而放棄價錢最高的貸款買家。畢竟誰都不願意夜長夢多，不是嗎？

但是，不是人人都有足夠的現金來買理想的房子。並且從投資的角度來想，用貸款​​買房，還可以買到更大、更好的房子，何樂而不為呢？因此，我也願意稍微解釋一下在美國貸款購屋的情形。在2007年美國金融風暴之後，所有的銀行都縮緊銀根，對房屋貸款的要求特別嚴格，生怕貸款人日後付不出房貸而被迫法拍。銀行的損失雖然不一定比貸款者多，但是要收拾一個爛攤子，也是要費一番功夫的。所以對貸款申請人查信用、查工作、查收入、查資產、查負債，什麼都查。對要購買的房子也要做嚴格保守的估價，以避免貸出去的金額遠超過房子的市值，而有虧本的顧慮。這也是為什麼這些年來利率這麼低，但是還是很多美國人無法貸款，買不到房子的原因。銀行對美國人尚且如此，對海外的買家那就更嚴苛了。大部分的銀行都不願冒風險，貸款給海外的投資人，除非所帶來的利潤遠比風險高。但是一般海外的客戶都沒社會安全號碼，因此信用紀錄也無從查起。海外的工作和海外的收入充其量也只能作參考，沒有太大實質的意義。剩下來就只有查資產了。而所謂的資產也指的是海外的流動資產，國內的資產和不動產是不具說服力的。銀行最在乎的是藉貸者是否有償還貸款的意願和能力。除非他們能確定借貸者有償還貸款的意願和能力，銀行是不會輕易借錢的。因此對海外的貸款者，銀行都會要求高首付。目前一般首付都是在40%左右。銀行相信當貸款者付出40%的頭期款時，他償還剩餘貸款的意願就相對提高許多。因為如果不願付剩餘貸款的話，房子會被銀行查封法拍，投資人40%的投資就血本無歸了。另外，要確保貸款者有能力支付每個月的房貸，銀行有兩種做法。不是要求你在該銀行的戶頭里維持相當高的存款(譬如說$100,000美元)，就是要求你要有一年的付款準備金， 也就是支付一年房貸、房產稅、物業費所需的費用。舉例來說，如果想買一套六十萬美元的房子，首先需要有廿四萬的現金做首付。另外戶頭里還要預存有足夠的金額支付以下的費用：

$1,824 x 12 = $17,784 （三十年房屋貸款，年利率4.5%）
$600,000 x 0.012 = $7,200 （房產稅）
$300 x 12 = $3,600 （務業管理費）
$17,784 ＋ $7,200 ＋ $3,600 ＝ $28,584（一年的付款準備金）

換句話說，在出價的時候，你要能提出約廿七萬美元的存款證明。如果這些錢不是在美國境內的銀行戶頭，就必須要能一次性的匯入。這是需要一段時間準備的，不是一天兩天就可以完成的，因此千萬要及早準備，不然您興致勃勃的到美國買房，結果卻有可能是失望的空手而歸了。這也是我為什麼強調它是一個前（錢）題的原因了。

待續...