方圓貸款:有閒錢,我該不該提前還房貸
理財
時間:05/12/2015
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論壇,博客上有許多人問:最近手頭有閒錢,覺得每個月多付一些房貸還是能節省一些利息,比如每個月多還個三百五百,應不應該還呢?能不能幫忙分析一下。下面就此問題給出我的一些意見,供大家參考:
一.投資房(出租屋)
首先,投資房的收入按投資動機/來源分為以下兩類(種),分開分析:
(1)靠現金流收入(Positive cash flow)
也就是把房子租出去之後,租金減去房貸,地稅,保險,物業管理費(HOA)等所有支出剩下來的錢。大部分地主們買了投資房不會馬上賣出去,只要租金能cover這些個費用,不倒虧錢就行。以後每個月收收租子存進銀行,長久也是一筆可觀的收入。在這種情況下,不建議提前還款,因為首先現金永遠是最值錢的資產,不提前還款的錢可以用於其它投資,比如買更多好的,有價值的投資房,也可以投資股票,孩子的教育,甚至是出去玩等等,比還房貸得到的回報率更高。另外,投資房的貸款利息(mortgage interest)在稅表的Schedule E上還能夠抵不少income tax。
(2)靠賣房賺差價(Flip):
這種賺快錢的情況是貸款把房子買下來,然後在較短的時間內把房子裝修一下,三四個月就以比買價高不少的價格賣出去賺取差價。如此一來,是否提前還貸都無所謂了,因為貸款頂多就在手上拿幾個月,等賣出去了就不存在提前還貸的問題了。
二.自住屋
自住屋提前還款的唯一考量就是利率高低,如果利率低,沒有必要提前還款;如果利率高,且在短時間之內又沒有什麼機會做no cost refinance,那麼每個月可以盡量提前還一些本金,降低總利息。
綜上所述,個人認為如果不是利率太高,房貸沒有必要提前還。貸款(無論是不是房貸)最原始和最核心的作用,就是讓拿不出現金做某件事的人得到現金去做想做的事情,讓錢發揮最大效用,代價則是利息。如果這個代價不是太高,我們確實沒有必要把銀行“給”我們的錢再吐出來提前還回去(否則貸款幹什麼呢?)。但是,這個底線是生活壓力不能太大,參考值為Debt-to-Income ratio(DTI)不超過50%,即每個月的房租,房貸,地稅,保險,車貸,學生貸款,信用卡最低還款額的支出總和不超過稅前月收入的的50%,餘下50%要留給其它開銷作為緩衝(reserve)。當然了,最低還款額還是要按時支付的。
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