爾灣專家楊軍：去美國買房，前期準備工作一定要做好！

很多中國人到美國買房都沒有做精心的準備，更沒有做相關功課，而臨時抱佛腳極可能對自己產生不利的影響，因為這畢竟不是在國內，美國的社會環境，房地產行情等與國內相差甚遠，因此，不是每個中國人在買房這件事上都能做到游刃有餘，那麼，你知道赴美買房前你最應該了解哪些事項嗎？如何做好前期準備工作呢？

美國買房基本上分為以下十個步驟：

1、準備買房；2、選經紀人；3、預審貸款；4、選房看房；5、簽署合同；6、檢查房屋；7、申請貸款；8、購買保險；9、交接過戶；10、喬遷搬家；

一、買房的前期準備

確定購房目的，設定兩到三個最重要的條件。

美國的房產價格是非常地域化的，所以了解自己的需求和價格範圍，才能夠在美國買到稱心的房子。

如果你預算充分，可以考慮白人社區；如果你主要是為了孩子讀書，可以選擇學區房；如果只是用來租賃，可以多考慮物業管理專業的service apartment。

1、 了解買房全過程(Home Buying Steps)

在這個過程中，你要做許多事情：看房子（Show House），簽合同（Sales Contract），檢查房子（Home Inspection），申請貸款（Loan Application），購買保險（Home Insurance），過戶（Settlement） ，搬家（Moving）。在這個過程中，你還要接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢查師（Home Inspector），貸款經紀人（Mortgage Loan Originator or Broker）或銀行家（Baker），保險經紀人（Insurance Agent），過戶律師（Settlement Lawyer），搬家公司員工（Mover）。

2、確定房價範圍(Price Range)

你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四到五倍（假定貸款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能買得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000現金做頭款(Down Payment)，你就能買$480,000到$580,000的房子。

如果你沒有房價5%的現金做頭款，最好不要買房子。一是因為貸款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。如果有房價20%的現金做頭款，就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。這些錢最好提前四個月存到你們的銀行賬戶，貸款時就可以看作是你們自己的錢，不用再填貸款禮品表格(Gift Letter)。

3、 決定買房地點(Location)

上班族當然是希望住房離上班地點越近越好。但是離大都市越近的地方房價越貴。如果一家兩個人上班地點相去甚遠，房子就要買在一個折中的地點。

同樣的地方也會有不同的社區(Community)，有的社區房價貴，有的社區房價便宜。完全是獨居屋的社區，房價比有很多公寓的社區貴。在中國是人以群分，在美國是人以錢分。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的範圍內。

有孩子的家庭還會考慮孩子上學的問題。美國的公共教育有嚴格的學區劃分，從小學到高中，學生們只能在居住地所屬學區(School District)的學校上學。由於學生來源和師資質量等因素的影響，造成學校標淮考試成績及其他評估結果的差異，從而出現好學區，不好學區一說。每個學區都有自己的網站，打進一個地址就可以查到所屬學校。還可以查到每個學校的一覽表，包括從考試成績到學生比例的統計數字。從房地產角度來看，好學區的房價比其它學區要貴。許多人希望在好學區買房，給子女提供好的學習環境。但是由於高昂的房價，一些人根本買不起好學區的房子。一些人勉強買得起，也要把住房條件降一個等級。在其他學區能住獨立屋，在好學區只能住連棟屋。如果你只有一兩個小孩，可以考慮私立學校。如果孩子較多，每個孩子私立學校的學費加起來，就會超過好學區和其它學區房子的差價，這樣還是在好學區買房較省錢。另外許多郡從小學到高中都有重點班，所有住在郡內的學生都可以考。孩子如果考上了重點班，就不必在好學區買房子。還有一個方法是把在好學區買獨立屋的錢分成兩筆，用一筆錢在好學區買或租一個連棟屋或公寓給孩子上學用，用另一筆錢在其它地方買一棟獨立屋全家享受。

4、選擇房型(House Type)

同樣的價錢，在有的地方可以買獨立屋（Single Family House），在有的地方只能買連棟屋(Tome House)或者公寓(Condo)。為了將來房子好賣，我建議兩臥室買公寓，三臥室買連棟屋，四臥室買獨立屋。從投資的角度看，獨立屋最保值，其次是連棟屋，最後是公寓。新房子的升值速度大於舊房子。從居住的角度看，怕聽鄰居噪音的最好買獨立屋。不願割草和收拾院子的最好買連棟屋。買不起連棟屋的只好買公寓。

嚴格地說公寓不是房型，只是一種組織形式。買獨立屋和連棟屋時，你是連房子帶地一起買(Fee Simple)。買公寓時，你只買你住的那一個單元，房頂和地都不是你的。因為公寓的公攤面積大，修繕管理費用高，所以公寓費(Condo Fee)比獨居屋的社區管理費(Home Owner Association Fee)貴得多，一般是每月$200到$400，有的高達$900。有的公寓費包括水電費，如果自己住也還划算。但如果是出租，萬一空著，還要照付公寓費，就劃不來了。市場上有連棟屋型的公寓，注意不要弄錯了。

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