【美國富升地產- 孫斯陶】談談美國Property Tax的那些事兒！

美國富升地產溫馨提示：如果您是今年買的房子，由於County system update沒有那麼快，稅單寄到時可能還是前任屋主的名字，但地稅是跟著property的，不是跟著人的，請及時繳納！*本文僅作一般性介紹，請您諮詢美國註冊CPA會計師獲取最適合您情況的專業建議！

​兩次繳納時間：

第一次繳納時間是11月1日之前，如果12月10日還沒有繳納，就要開始付滯納金，逾期不交的懲罰金是10%。

第二次繳納時間是2月1日之前，如果4月10日還沒有繳納，就要開始付滯納金。逾期不交的懲罰金是10%。

如果長期預期不交，就可能被政府強行收回產權。

如果終止期是節假日，就順延到下一個工作日。

如果您購買房屋是通過Escrow公司進行交易，Escrow負責人都會按照天數的比例把買方和賣方的地稅算好。這樣買賣雙方各自負擔應該負責的地稅。

新的房主買到房子以後，就要開始關注地稅局寄來的稅單。如果您沒有收到的話，一定要打電話或是自己上網查詢您所要交的地稅。絕對不能因為沒有收到稅單就不付稅。

一.為何要繳納地稅？

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在美國購買房地產後，土地上至天空800米，下至地下800米都屬於你個人永遠擁有的，既使地下發現金礦的話，也屬於你個人資產。但地稅（propertytax）則是會世世代代跟隨著你。因為土地是美國政府賣給你私人使用的，以收繳地稅的形式，每年將這些地稅的錢都是交給當地的縣政府，有政府統一來修路，修公園和學校學區的建設。所以身為美國房地產持有者，不能逃避繳納地稅，那是違法行為。

二.地稅是怎麼來的呢？

它是按照你房子的價值，是兩部分組成的：一個是地land，另外一個是improvement，就是蓋在地上面的建築。每年繳納地稅的比例大致是房價的1.0-1.5%。每年的地稅價格隨著市場房地產價值的更迭，會有稍稍變動。在房地產跌價的時候是有辦法上訴的，房屋持有者可以到當地的縣政府評估員（countyassessor）填一個表格，這時你必須與他（她）說明地稅被高估了，當然你得提前準備好一些資料，說明你的鄰居的房價最近的銷售價格，列舉出三-五套與你面積差不多的鄰居的房價，進行說服工作。如果能說服縣評估員，就會調整你的地稅，如果能夠降低一些，就可以少交一點稅。不過，在美國有這點是與國內不同的，如果房地產一直跌，既使屋主不去上訴，縣政府也會自動的給你調減一點稅。

特別要注意我們房子的價值分兩部分，上面一部分叫land，下面是improvements。如果家裡有出租屋或者家庭辦公室，可以把這個稅單交給你的會計師，這兩部分對於抵稅就會非常有用。因為土地land不能折舊，但是你房子的建築物improvements是可以折舊。比如說你的房子是住宅的，那麼27.5年使用壽命，商用的39.5年。那麼你就可以用你的improvement除以這個年限就是妳可以折舊的部分。這個折舊就可以減少你的收入，假如你出租房子兩萬塊，利息一萬塊，地稅五千塊，你還要自己賺錢五千塊，你就要交稅。如果你要是有點折舊率，就可以不交稅，或是少交稅。如果你折舊率多，還可以抵消收入。如何查閱這個折舊率呢？在每年地稅單totaltax due下邊，即稅表右下角，就看到這兩個數字。還有一個區域號parcel number，知道你的parcelnumber就可以知道你的房子購買時的價格，什麼時候成交的，現在值多少錢？都可以看得清清楚楚。美國這方面絕對是很公開的，因為在美國購買任何房地產都要在縣里註冊，任何時候，不管你什麼身份都可以查別人的記錄，就像法院的記錄一樣，很公開。

三．如何繳納房屋稅(PROPERTY TAX BILL)？

政府每年會給房地產業者兩次機會分開繳稅。解讀好這張稅表很重要，必須了解每個數字都代表什麼不同的意義。加州的地稅計算年度是從當年七月一號到次年的六月三十號。一般人會在九月底，十月初收到這份稅單。

地產稅property tax與所得稅incometax無關。有兩種方式可以交這個稅，一種方式就是單獨交，可以在網上交，也可以寄支票去交，或是去縣政府裡交。另外一種方式是讓貸款銀行預先扣掉，叫impound。Impound進去之後就不用擔心了，如果晚了只會罰銀行。大部分人會選擇自己交，儘管有些是貸款銀行交的，但你也會收到一份複印件。

交地稅絕對不能晚，罰10%很多。這個地產稅你可以上網用信用卡交，也可以用支票付，另外就是郵寄。郵寄的話要小心，你說寄了，對方說沒收到就麻煩，所以最好的辦法是寄掛號信（certifiedmail），僅僅是多花$5就可以保證不會丟到信件，寄出後只要注意查看自己的銀行賬戶裡何時被收走這筆款即可。或者業者的資金不是那麼緊張的話，可以提前十幾天半個月，確定他可以收到，小心不要被罰款。嚴格的按照美國郵政法律講，寄出去的信件應該是按郵戳為準，所以12月10號和4月10號的郵戳必須要清晰地蓋上去，才可以放心寄出。

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