【美國富升地產- 孫斯陶】美國房產Short Sale/REO/Foreclose的區別

美國房產市場中的不良資產（DistressedProperty），一般指價格遠低於市場價的房屋。比如說：法拍屋、銀行屋之類的。很多購房者不明購買廉價房過程中的風險，尤其首次在國外買房的投資者，購買美國廉價房前，一定要先了解其中風險。

美國廉價房類型一：“虧本”短售（Short Sale）

在美國，屋主高價貸款買進房屋，但由於各種原因使屋主沒辦法繼續還貸，那麼會在銀行給予一定寬限期內向銀行申請虧本出售（ShortSale），即將房屋按照房價下跌後的市場價或略低於市場價的價格出售。

一般來說，銀行會根據屋主的具體困難和經濟情況決定是否同意屋主虧本出售並承擔損失，雖然屋主仍擁有房屋的產權。如果房屋出售的價格不足以屋主償還貸款，銀行需要承擔差價的經濟損失。

貼心提示：購買此類房屋需要買家花費大量的時間和耐心。

通常，屋主會先以低於市場價的價格掛牌出售，等到有買家接洽後才跟銀行提出虧本出售的申請。銀行的審批時間大約是兩個月，但也有可能更長。如果銀行拒絕屋主以低價出售房屋，買家有可能白白浪費時間等待結果。

美國廉價房類型二：Real Estate Owned by the lender（銀行屋）

REO，全稱：RealEstate Owned by thelender，銀行或者藉貸方通過法律手段收回的房產，且沒有在拍賣會上成功售出的房產，簡稱為銀行屋。銀行會把這些房屋交給房屋中介機構銷售。

一般來說，銀行雖然會保證房屋產權的完整性，並對房屋進行必要的維修，不過仍然有很多銀行屋處於不好的狀況，買家購買前一定要請專業驗房師來檢查房子。

貼心提示：買家如果想要購買銀行屋需要有足夠充裕的時間。

因為在整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程都是有銀行安排，買家需要做的就是根據銀行的安排並配合。

購買銀行屋的最大法律風險是原屋主不肯搬離。遇到此類情況，買家只能選擇法律訴諸，由法庭驅逐原屋主。但是，驅逐過程很漫長，費心費力。此外，銀行屋還可能隱藏其他法律問題，比如原屋主拖欠稅款、工程款等，這些費用有可能會轉移給買家。

美國廉價房類型三：法拍屋（Foreclosure）

到了銀行的寬限期，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，那麼房屋會被銀行已公開拍賣（PublicAuction）的方式賣給第三者。而此時，屋主已不再擁有房屋的產權。

在拍賣會上拍出的價格最符合買家的心意，同時，也能避免直接跟屋主交易而帶來的其他麻煩。

貼心提示：購買此類房屋的風險也是最大的。

大多數法拍屋由於屋主無力維護或惡意破壞等原因，房屋狀況都略差。購買這些法拍屋的買家需自掏腰包維修房屋。還有一種情況是，買家在競拍後按照規定支付現金，還沒來得及完成產權查驗和房屋檢查，如果原屋主此時還清貸款，則屋主可以優先購回房屋。

雖然購買廉價房存在一定的風險，但是投資是風險與機遇並存的。想要在廉價房上投資收益，買家需要具備四點條件：

1. 現金充裕，可以快速過戶且有機會獲得折扣。

2. 消息靈通，即可及時知道第一手房源資訊，以避免買到存在質量問題的房屋。

3. 擁有豐富的行業知識和敏銳的判斷力。

4.有一個專家的協助：如果您對房產投資感興趣，請您聯繫美國富升地產的專家孫斯陶。​

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