【柏嘉殷房地產經紀】環境和地段等因素影響美國房價的回報率

近幾年，移民美國或留學美國的人越來越多，其實，不論是移民還是留學，房子是生活在美國的必需品。因此，國內許多投資者瞄準了這個商機，紛紛投資美國房產。不過，既然是投資就必然伴隨著風險，由於美國房地產市場環境與我國不同，因此，投資人更需要小心謹慎。眾所周知，房子本身的價值是決定投資者是否盈利的最關鍵因素，那麼，影響美國房子價值的因素有哪些呢？

與國內一樣，城市發展城市、區域、地段、配套、環境等是影響房屋價格的重要因素，這點同樣適用於美國。但美國的房子也與國內的房子有很多不同之處，比如並不是房子越老越便宜；新房不一定比二手房貴等。以下就中國人在美國購房的常見問題進行了匯總並解答，希望能對置業者有所幫助。

一、美國新房和二手房價格差別大嗎？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國，新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市，屬於新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生活設施，優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的房齡。例如，在聖馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房，這並非不可能​​，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對​​不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。 

二、房子是不是越老越不值錢？

在美國，老房子不一定不值錢或者不​​好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對於木製房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有汰換更新設備, 房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新，房屋價值可能仍然很高​​的。

這裡要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造，但是房屋的外觀必須保持其原有風格。另一方面，房子的土地部分，會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞, 經濟衰退，房子的價值也有可能下降。 

三、學區房的升值潛力是否更大一些？

在美國，是否購買學校附近的房子，要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由於需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便；但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用於出租，學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麼學校附近的房子也許可以出租略高些如2100或2200美元/月；

所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。

華盛頓房產經紀提醒你：另外，學校附近的租客大多是學生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養成本上升；所以綜合考慮，學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。 

四、獨立屋與城市屋比較哪個租金收益更高？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在於：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以佔地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋佔地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用於出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。
 
五、區域公共服務水平對房屋價值影響大嗎？

答案是肯定的。在美國，公共服務水平甚至會對區域房價產生一定影響。當你開車經過一個考慮居住的小區，街道是否清潔整齊、維護合宜？公園是否乾淨整潔？公共運輸設施是否就在附近？最近的警察局和消防站在哪裡？圖書館是否關閉了？繳納房地產稅的人減少，迫使很多市鎮減少公​​共服務，你對小區的公共服務滿意嗎？陳舊的浴室或廚房總是可以裝修，但小區較難改變。用心研究，以確保房子的所在小區對全家都適合，而這些則會對所在區域或小區的房屋價格有一定影響。 

六、治安越差是否房價越低？

在美國，治安環境絕對是影響房價的重要因素。中國去美國置業，除了需要考慮區域、配套等因素外，治安環境也非常有必要考慮進去。

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房子的價值是由多項因素共同決定的，不管是投資也好，自己居住也好，置業者事先一定要多方面了解相關事項，謹慎抉擇，爭取把風險降到最低。