【遠東區內陸帝國千萬經紀─黃莉莉】加州購房合同翻譯解釋

購房合同是根據有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。

第一段﹕ 出價
第一段要求填寫買主的姓名及其他任何將成為屋主的姓名。在這段中也要寫明地產的地址﹐願意出的價錢和買主希望何時“交屋”﹐換言之﹐買主何時願意付款擁有此屋。

第二段﹕ 財務安排
第二段解釋買主將怎麼樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。“第三方信託公司” Escrow Holder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司﹐他們會為買主保管訂金。在這一段裡買主也可標明是否需要貸款， (如果需要貸款，要貸多少金額)；或者買主是否將以其他已有款項購屋。

第三段﹕ 買賣完成與交屋
第三段說明買主何時會搬進住屋﹐賣主何時應該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需註明現有房客將怎樣安置，並可在此段註明買主何時可以取得鑰匙。

第四段﹕ 費用分擔與支付
第四段寫出買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續費。例如：房地產附近的環境（房子是否位在容易發生地震﹐火災﹐和水災的地區）報告費，產權保險費，代書公司手續費，地價稅，或其他政府費用。

第五段﹕ 法定的報備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權力
第五段註明法律所規定賣方必須書面告知買主的一些事項。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發生火災和水災的地區﹐和賣方所知房屋有問題的地方。一般來說﹐買方如果不喜歡任何一項聲明﹐買主有數天的時間可以考慮取消合約﹐並取回全部的訂金。

第六段﹕ 獨立產權公寓/擬定單位開發報備聲明
第六段指出當房屋受到某些規定的管轄時﹐賣主必須提供買主額外的資料。例如﹕如果房子是獨立產權公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。

第七段﹕ 影響房屋的狀況
第七段說明交屋時﹐房屋應是買主在簽合同時的狀態。賣主不需整修任何已經損壞的東西。可是賣主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份﹐並應負責修復雙方已簽約後才損壞的任何部份。這一段也提醒買主﹐買主有權“檢驗”欲購房屋。如果檢查後有不滿的地方﹐買主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復全部的問題﹐如果買主提出要求後賣主拒絕整修﹐買主有權取消合同﹐並取回訂金。

第八段﹕ 隨屋附賣的物品及非附屬品
第八段講明買房子時﹐有那些附屬品。例如﹕地毯(不是小地毯)﹐水管﹐電視天線﹐冷暖氣系統(不包括窗式機種)。如果是通常不包括在售屋之內的附屬品﹐例如﹕牆上的字畫或家具﹐而買主想要一起購買的話﹐買主都可以在此註明。

第九段: 買主檢查房屋現狀以及影響房屋的事項
第九段給予買主在特定一段時間內檢驗房屋的權力。檢查一切買主所重視的房屋狀況是買主的責任。買主可以自己檢驗，或僱用職業房屋檢驗人員幫助買主。

第十段﹕ 整修
寫明賣方如果同意負責修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。

第十一段﹕ 檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障
買主承諾萬一買主或是買主僱用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。

第十二段﹕ 產權及所有權
為賣主解釋保障權益的一些報單。例如：賣主如果不擁有全部的產權，或是別人有權使用部份的地產(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經查或難以確認實際界限的地產。請記住，圍牆和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。

第十三段﹕ 買主自己房屋的出售
僅適用於買主需要先賣掉自己房屋，才能購買此間房屋的情況。

第十四段﹕ 時限；設定條件的去除；取消權
給予買主17天的期限檢驗房屋和審閱賣主必須給買主的文件。過了這段時間，買主必須拿掉但書，或取消購屋合同。
雖然買主不一定需要，但他或她可以向賣主提出要求，修理自己不接受的項目。賣主並不是強要作任何修復。如果買主與賣主無法達成協議，買主仍然有權取消合同，並拿回訂金。
如果買主在17天內沒有以書面方式拿掉但書，或取消合同，或履行一些合同上的義務，賣主有權取消合同。但在賣主取消合同之前，賣主必須給買主書面通知，告訴買主如果不修改但書或履行合同上的義務，賣主將取消合同。在取消合同前，賣主必須給買主至少24小時的時間回應。

第十五段﹕ 交屋現況的最後核驗
給買主在交屋之前，最後一次檢驗房屋的機會，並確定賣主已完成所同意整修的部份。

第十六段﹕ 買主不能履行時的最大損失
第十六段與損失有關。通常，如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段文字前簽名，然后買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失的最大金額就是所付的訂金。

第十七段﹕ 解決歧見
第十七段有多項功能。這是買方和賣方同意，買方和賣方同意調解的任何爭議或訴求，讓買賣雙方消除歧見的作法，幫助雙方解決地產經紀人無法解決的問。
如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項，包括買賣雙方金錢上的糾紛。在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經紀人在交易過程中的糾紛。

第十八段﹕ 房地產稅等費用的比率分配
買方和賣方同意某些費用和定期支出，如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比率分配付費。

第十九段﹕ 預扣稅
買方和賣方會按稅法某些規定簽妥所需文件，加州和聯邦的法律先扣下售價的部份款項，將費用寄往稅捐機關。當有需要先扣下部份款項時，常常都是交由代書公司處理。某些減免可能適用，但必須保留記錄。

第二十段﹕ 經紀人電腦聯線服務(MLS)
授權經紀人將買賣及條件報告給經紀人電腦聯線服務(MLS)。MLS 有一份名單，列出買方社區附近待售的房地產，經紀人可用來為買方找尋最適合買方需求的房屋。

第二十一段﹕ 公平住屋機會
寫明經紀人和買賣雙方不可在買賣房屋的過程，有任何歧視的非法行為。

第二十二段﹕ 律師費
列舉如果必須有訴訟或仲裁時，敗訴的一方必須支付勝訴一方的律師費用。

第二十三段﹕ 其他專​​家服務的選擇
雖然經紀人提供買房和賣方檢驗房屋，或其他可以幫助雙方購買或出售地產的專業人員名單，但是雙方可以自行選擇，不需接受經紀人的建議。

第二十四段﹕ 把握時效，口說無憑， 整個合約變更以書面為主
提醒買房和賣方在協商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。

第二十五段﹕ 包括附加文件在內的其他條款及條件
買方可以在此寫出合約未印出的其他附加條件。

第二十六段﹕ 定義
定義合約列出的名詞字彙。

第二十七段﹕ 經紀人
第二十七段有多項功能。首先，讓買主知道自己的經紀人也可能直接或經由屬下代理人間接與其他買方合作。其次，讓買方知道在這次買賣房屋的過程中，買方的經紀人是否也同時代表賣方。同時，也讓賣方知道代表賣方的經紀人也可能試圖直接銷售其他賣方登錄在經紀人名下，或間接銷售其他賣方登錄在屬下代理人名下的其他的房屋。

第二十八段﹕ 買賣雙方給予第三方信託公司的指示
第二十八段是給第三方信託公司的指示，並且告訴買方和賣方代書公司將會要求雙方簽更多的文件。最後，指示第三方信託公司在買賣完成時，付費給經紀人。

第二十九段﹕ 買主付給經紀人的佣金
第二十九段寫明在另一份書面文件中買主同意付給房地產經紀人的佣金。

第三十段﹕ 出價的條款及條件
讓賣主知道買主將出價購買該房屋。

第三十一段﹕ 出價的有效期限
本段指定有權代表買主收取賣主接受合同的人士。除非經由委任狀的授權外，否則收取接受合同的授權沒有權責接受或簽署合同的變更。

第三十二段﹕ 賣主付給經紀人的費用
本段寫明任何賣方同意付給地產經紀人的費用。

第三十三段﹕ 接受出價
本段可讓賣方接受買主的出價或還價。還價是指賣方希望改變買主在買方條件中列舉的某些要求，但是已經同意買主其他的要求。例如，賣方可能同意買主提出的全部條件，但是，也提出比買方開價較高的賣價。如果賣主正式寫出還價單，則合同不再對雙方具任何法律效力，除非買方在還價單上簽字，並交還給賣方或賣方經紀人，而且確實由賣方或賣方經紀人在限定時間內查收。在第三十三段下方為賣方簽名，並用正楷書寫姓名和賣方希望重要文件寄回的收信地址。

在賣主簽名欄的下方，是地產買賣雙方經紀人的簽名的格子。
簽字表示雙方經紀人明了他們所代表的買賣雙方，並註明是否買方已付了訂金。在此處也註明分攤佣金的任何協議。

第三方信託公司簽收
最後一頁下方一欄，是第三方信託公司註明收到訂金的數額和所收到的所有文件。並且也指出買方和賣方合約生效的時間。合約生效日期相當重要，因為是用來計算合約上各項時間的依據。

買方檢驗建議書
最後兩頁文件稱為“買方檢驗建議書”，其中列出一些買方可能需要檢驗的地產事項。例如：電線，水管，屋頂，和土質等等。一般來說，買方必須在買方和賣方簽定合約後兩週內檢驗這些事項，買方可以自己檢驗，但是我們極力建議買方顧用專業技術人員較好。“買方檢驗建議書”上列舉了一些檢驗和檢查的專業技術人員供買方參考。但是如果有買方特別關心而未列出的事項，買方應自動加以研究探討。