李荻律師：房東必看的“驅趕房客”法律知識

隨著大量的中國移民在美國投資買房，不少人選擇把房子出租給房客，房子的租金是一筆相當可觀的收入。但是，一旦房客發生拖欠房租並賴著不走的情況，房東必須藉助法律程序依法將房客趕走。加州法律規定房東不得自己將房客趕走，像斷電、斷水、換鎖等都屬於非法行為。李荻律師將在本文中詳細​​的告訴房東如何依法開展驅趕房客的程序，幫助房東最大程度上保護自己的權益並減少損失。 

第一步：準備通知

啟動“驅趕房客”程序（英文叫做Unlawful Detainer）的第一步就是發通知給房客。最常見的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit，顧名思義，就是告訴房客他必須在三天內支付租金或者搬走的通知。這種通知最適用於房客拖欠租金的情況。若房客並沒有拖欠租金，而是未能履行租約、毀壞房屋、或是在住房裡進行非法行為（如吸毒、販毒）、 未經房東允許讓他人居住等，房東必鬚根據不同的情況給出相應的通知。除此之外還有些情況是不需要發通知的。李荻律師建議房東在下通知之前最好諮詢律師，搞清楚自己是否要給房客通知，以及到底需要給房客哪種類型的通知。

第二步：送達通知

一旦房東把通知擬好，下一步則需要以正確的方式把通知給予房客。房東可以自己去送，也可以請朋友去送（幫您送達通知的人必須年滿十八周歲），或者僱傭一個專做送達服務的人去送。送達通知有三條途徑：

當面送達。房東或者別人當面將通知送到房客手中。

轉交送達。如果房客不在家，房東可以將通知交給房客所住家中年滿十八歲以上的家庭成員，然後再郵寄一份通知給房客。

郵寄送達。如果房客家中沒有任何人，房東可以將通知貼在或釘在前門或其它房客可以輕易看到的位置，然後再郵寄一份通知給房客。 

第三步：去法院立案

一旦通知成功的送達到房客的手上，並且房客未能在規定期限內繳納房租或者搬離住處，房東便可以立刻去法院立案，正式開始法院的Unlawful Detainer驅趕房客案件。

立案這一步需要向法院提交相關的表格及證據，李荻律師建議房東最好諮詢律師，由律師來協助房東處理立案事宜。

第四步：送達傳票及訴狀

在法院成功立案之後，房東（原告）需將帶有法院蓋章的正式訴訟文件送達一份給房客（被告），其中包含傳票及訴狀。注意，這一步的送達不可由房東親自去做。房東可以找朋友、鄰居或者其他年滿十八歲的第三方去送達，也可以找專業送達人員去送。送達結束後送達者必須填寫Proof of Service送達證明並去法院入檔。

第五步：等待被告回應

上一步的送達完成後，被告有5天的時間去應訴。如果被告未能在5天之內應訴，原告可以在第六天向法院申請Default Judgment，即缺席判決，不用經過法院庭審而直接驅趕房客。缺席判決的下達意味著房客輸掉官司，這可以直接影響到他/她以後的租房能力，因為他/她的檔案裡有了被驅趕的記錄。若房客在拿到判決書後還是賴著不走，房東可出示判決書及取回物業令給當地的警察局Sheriff Department，請求其派警察出面驅趕房客。

如果被告在5天內應訴，原告則需要向法院申請開庭審理，由法官裁斷最終的結果。庭審一般會在申請之時的20天內舉行，法院會將開庭的通知寄給雙方。屆時雙方或其代理律師必須按時出庭，在法庭上出示證據或者給予證詞。庭審一定要認真準備，最好由律師代理。

最後，李荻律師想提醒各位房東，在簽租約之前最好查一下房客的信用記錄，側面了解房客是否有被驅趕的“前科”，盡可能的做到防患於未然。

李荻律師擁有豐富的代理驅趕房客案件的經驗，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino等地，成功為多位房東解決燃眉之急。如果您需要驅趕房客或是想了解更多有關驅趕房客的信息，請立即聯絡李荻律師事務所。電話：626-636-5806，郵箱：di@dililaw.com，微信號：dililaw。

本文由李荻律師原創，版權屬於李荻律師事務所。轉載請註明出處，使用不得侵犯相關權利人的合法權利。