【美國富升地產- 孫斯陶】在美國買房租房省稅有哪些竅門？

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自住兩年升值部分不用交稅

對於自有住宅而言，稅法規定:在賣房時，如果屋主在五年之內，自住超過兩年，賣房後，房屋升值部分(Capital Gain)不用交稅(夫妻二人可免50萬，個人可免25萬)。所以如果你打算在當地至少住5年，這5年中有2年是自住，不出租，那一般情況下是買房合算，因為考慮到賣房時的升值部分不用交稅。當然大家還是要挑有升值潛力的房子，不然5年後房子根本沒漲，那就不符合投資的意義了。

出租房幾條途徑省稅

那如果這五年裡自住兩年，其他時候出租了呢？賣房時，主要自住宅增值免稅，大約每兩年可以享受一次。基本原則是：從出售那天起往回算五年，如果只是納稅人一人持有，兩人自住兩年以上，可享受單身25萬，夫婦合報50萬美元的免稅額。如果房子是出租房和自住宅交替使用，從2009年起，免稅的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了 ​​自住外，如果出租房產，以房養房。房地產的出租虧損也能抵稅。

另外，屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，因為這些收據在報稅時，都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局（IRS）網站上下載1099表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都願意以現金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房折舊衝回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊衝回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。出租房分27.5年來折舊算。比如說，你買個房子20萬，土地值4萬，房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5。27.5年以後，你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30萬。增值的10萬，你要付長期資本利得，稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分稅，就叫做折舊衝回（deprecation recapture)。

專家稱，不少屋主放棄折舊，這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年，國稅局很難查是否拿折舊來抵稅，所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回，不拿白不拿，白白損失折舊不划算。而且金錢越來越貶值三十年前灣區一所二十萬的房子，現在已值百萬。當年折舊省下的稅，用今天的物價折算，可能升五到十倍，因此建議折舊越早越好。

換房考慮“1031”延稅

 “1031”是美國稅法中的第1031款,英文全稱是“Internal Revenue Code Section 1031”，又叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投資者的名字,他曾經買賣過投資房,當時國稅局在他賣的房子上收了他的資本利得稅(Capital Gain)。但他認為，因為他用賣房的錢馬上又買了一棟投資房,不應該交稅，而是應該等到將來最終賣最後一個房子時才交稅，所以他一狀告到美國最高法院,最後贏得了官司,隨後美國國會立法,就是“1031”。

所以，根據“1031”，如果投資人將舊房子(稱做Relinquished Property)賣掉,用所賺的錢又買了一棟房子(稱做Replacement Property)，則所賺的錢可以暫時不交稅(Tax Deferred)。

具體做法是:投資人將舊房子一旦賣掉,要在45天之內找到另一處房子,要簽好買房合同(也可同時找多處房),然後在180天之內要過戶。賣房的錢,投資人不能動用,應放在一個中間人那裡,稱做“Qualified Intermediary”,在買另一處房子時,直接轉到第二個房子裡去,這第二個房子與第一個房子應屬於“同類型”房子(Like Kind)。

國稅局在2000年的時候對45天的要求做了修改, 允許投資人在沒有賣掉第一個房子時，就先找好第二個房子。這個改動給予了投資人極大的方便。

“1031”只能用以為投資物業中所賺得的獲利所得，把價款投入購買另一物業繼續投資，得以為獲利所得延緩繳稅，直至有朝一日，納稅人終於決定退出投資市場，不再把賣掉物業的價款購買另一物業，選擇屆時為過往所累積獲利繳清稅債。

跟自住房有關的“121”給予主要自用住宅屋主高達50萬免獲利所得的稅務優惠，條件是賣屋前5年至少有2年以上時間屋主必須入住自用。

那麼，如果把經由“1031”方式買下的房子用來出租一段時間後，才入住2年再出售，既符合“1031”又符合“121”，同時得到兩種不同稅法的獨特優惠，是否達到永遠不必繳利得稅的作用呢？

當然沒有那麼好了，自從2008年住房及經濟復甦法案（Housing And Economic Recovery Act of 2008)通過以後，“121”已再次經過修訂，主要是針對以上所提出的問題。此前，如此運作確實能夠達到永遠不繳利得稅的功效，但“121”2008年被修訂以後，這個漏洞已被堵住。

現下的稅法是，即便屋主能滿足121各個條件，若房子曾經用來出租，那麼，售房時的增值部分就必須按出租及自住兩者的使用時間與總持有時間的比例來計算，比如屋主買下房子10年後賣出，前面6年用來出租，最後4年用來自住，60% 的增值必須繳稅，40%則合格免稅。

如果房子非經由1031交換方式買下，而買成後即作為出租屋，屋主只需在準備賣屋的前5年內，入住24個月以上再上市出售，就可利用25萬（單身）或50萬（夫妻）的121稅法下的免稅優惠， 但只能夠享用部份的免稅額，因為此前，該物業曾經作投資用，屋主能夠使用的免稅額是取決於房子作為自住屋用途時間的長短，原則上自住的時間越長，比例上所能享用的免稅額越高。

當然“1031”延稅方法要符合不少要求，比如在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。同時，必須是投資用房換投資用房，不能換自住房；交易必須在規定的時間內完成；新購的房子必須等同或大於舊房子的價值等。專家提醒，1031是緩稅，不是免稅，建議想使用“1031”延稅的屋主必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以免造成不必要的損失。

用誰的名義投資也有竅門

如果你是以個人名義投資房產的，可以通過房子的地稅(房產稅)，保險費；房子的折舊費，裝修折舊費,地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當於政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資房地產的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用；員工的所有工資，福利；用公司的名義買的電腦，家具，電器等“辦公用品”等等，通通可以抵稅，專家建議，謹記保留原始發票，收據，或是信件等作為報稅憑據。當然，裡面竅門很多，找專業人士協助可以免除不少煩惱。