李荻律師：房東必讀之驅趕房客“三天通知”詳解

之前筆者寫過一篇關於“驅趕房客”的文章，其中提到若是房東準備啟動“驅趕房客”程序（英文叫做Unlawful Detainer），首先需要做的就是發通知給房客。最常見的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit，顧名思義，就是告訴房客他必須在三天內支付租金或者搬走的通知。但是筆者在處理案件的過程中發現很多房東都是自己隨便手寫了一個通知或者發短信或郵件給房客，以為這樣就能起到通知房客的作用。在此李荻律師想鄭重提醒各位房東，給房客正確又規範的通知(proper notice)至關重要，而且通知的內容必須符合法律規定。如果做不對，可能無法最終拿到驅趕令。

我需要給房客哪種通知？

房東需要根據租約的長短以及房客違約的原因來選擇正確的通知去送達給房客，常見的通知包括3天通知，30天通知，以及60天通知（請注意：本文中出現的所有通知均為書面通知，口頭通知無效）。那麼，房東如何確定該給房客哪種通知呢？

通常來講，如果房東和房客籤的租約是按月出租的（month-to-month），房東想要終止租約的話必須提前至少30天給房客有關終止租約的通知（請注意，如果房子所在地屬於房租管制“rent control”的城市，房東需要提前至少60天給房客終止租約的通知）。但是如果房客做了下列事情中的任意一件，房東只需要給房客提前3天的書面通知即可：

• 不付房租;
• 違反租約裡面的條款;
• 對出租房屋造成嚴重損害;
• 對其他租客造成嚴重干擾;
• 在出租房屋內對其他租客或轉租人實施家庭暴力、性侵犯或跟踪;
• 出於非法理由使用出租房屋;
• 在出租房屋內參與毒品交易；非法使用、種植、進口或生產毒品;
• 在建築物或出租房屋內進行鬥狗或鬥雞;
• 在出租房屋內參與有關武器或彈藥的非法行為。

如果房客在房東給出正當的通知後沒有自行搬離，房東可以行駛其權利去驅趕租客，但必須走正規程序向法院申請驅趕並取得驅趕令。房東不得擅自驅趕，如斷水、斷電、換鎖，這些都屬於非法行為。

如果房東對房客發出三天通知的原因是因為房客沒有付房租，那麼這個三天通知裡面必須精確地列出房客所欠的房租​​的金額。另外，法律規定這份三天通知還必須包括下面幾點內容：

• 收租人的姓名、地址和電話。
• 如果房東允許房客親自把房租交上，三天通知裡面必須寫明房客可以再哪天和具體幾點鐘去親自支付房租。如果需要房客以郵寄的方式去支付房租，三天通知裡面必須寫明收信人的姓名及地址。
• 房東通常不可以要求房客只能用現金的方式來支付所欠下的租金。

我該如何送達三天通知？

房東一旦把三天通知做好了，下一步則是要把通知送達給房客。送達這一步尤為重要，如果送達的方式不對，通知可視為無效，房東則無法往下進行驅趕的步驟。送達的方式一般分為三種，第一種是最有效的方式：

1. 親手當面送達給房客；
2. 如果親自送達時房客不在，但另有他人開門，房東可以把通知交給此人（此人最好是成年人並且必須知道送達的意義），之後必須再用certified mail寄一份通知給房客。
3. 如果親自送達時房客不在，也沒有人開門，房東可以把通知貼在門上或者其他醒目的位置，之後必須再用certified mail寄一份通知給房客。

房東如果用第二種和第三種送達方式送達，務必記得用美國郵局certified mail再寄一份通給房客，否則送達視為無效。所以房東一定要收好郵局給的收據。

三天通知送達完畢後送達者必須要寫一份送達的證明並簽名，英文叫做Proof of Service。這份文件裡需要詳細說明送達的時間、地點以及送達方式（上文三種方式中的一種）。此份證明在後續向法院申請驅趕的時候必須作為證據之一提交上去，所以房東一定要收好。 

我該如何計算“三天”的到期日？

給出三天通知之後，很多房東不確定要如何計算三天通知的最後期限。所謂的三天必須從給出通知的第二天算起，算三個工作日。如果給出通知的第三天剛好是周末或法定假日，三天的期限必須要等到週一或者法定假日後的第二天才能算作結束。舉例說明，如果房東在周三把三天通知交給了房客，這三天的起算要從周四開始，第二天為周五，第三天為下週一，因為第三天不可以是周末或法定假日。同樣的，如果房東在周四把三天通知交給了房客，需從周五開始計算，第二天為下週一，第三天為下週二，所以三天通知的截止日期是下週二。

下面這個時間表可以幫助房東簡單的計算出三天通知的到期日，以及最快可向法院申請驅趕的時間。但是房東必須需要也要考慮是否會碰到法定假日或者法院的休息日：

鑑於三天通知是驅趕房客的第一步，這一步如果做不對，很有可能會阻礙整個驅趕案件的進展。筆者建議需要驅趕房客的房東在給出三天通知前諮詢律師，確保給出的通知符合法律規定，並正確的完成送達。

想要了解更多有關驅趕房客的信息，歡迎閱讀李荻律師的另外一篇文章：房東必看的“驅趕房客”法律知識

李荻律師擁有豐富的代理驅趕房客案件的經驗，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino及Riverside等地，成功為多位房東解決燃眉之急。如果您需要驅趕房客或是想了解更多有關驅趕房客的信息，請立即聯絡李荻律師事務所。電話：626-636-5806，郵箱：di@dililaw.com，微信號：dililaw。 

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